ВС не поддержал снос постройки, реконструированной без разрешения
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ направила на новое рассмотрение спор о сносе трехэтажного дома, который был реконструирован без необходимого разрешения.
Ключевой момент заключается в том, что спорный объект соответствует строительным нормам и не противоречит целевому назначению земельного участка. Кроме того, владельцы соседних участков официально дали согласие на реконструкцию жилого дома, что ставит под сомнение необходимость сноса такого дома. Юристы подчеркивают, что такие правовые позиции имеют большое значение и способствуют развитию судебной практики.
В этом деле претензии возникли у чиновников к жительнице Новороссийска, которая провела реконструкцию своего дома, увеличив его площадь с 60 кв. м до 607 кв. м и этажность с одного до трех. Чиновники указали в своем иске, что разрешение на реконструкцию не было получено, а дом не поставлен на кадастровый учет. Мнения нижестоящих судов по этому делу разделились: одни отказали чиновникам в иске, другие, наоборот, поддержали их требования.
Кассационный суд пришел к выводу, что дом нужно снести, так как реконструкция была проведена без разрешительной документации, а также потому, что спорный объект частично расположен не только на земельном участке ответчика, но и частично на смежных участках. Однако Верховный суд России не согласился с этой позицией. Он напомнил нижестоящим инстанциям, что в 2018 году в Градостроительный кодекс РФ были внесены правки, согласно которым получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, а также разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию стало необязательным.
Как отметил эксперт, с августа 2018 года достаточно лишь направить уведомление в госорган о планируемом строительстве.
Судебная коллегия также напомнила, что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», принятом в 2023 году, разъясняется, что строительство объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство или до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Также признан несостоятельным довод апелляционного суда о доказанности факта строительства (реконструкции) с нарушением прав собственников смежных земельных участков, поскольку указанные собственники не предъявили никаких требований или претензий, а напротив, в материалах дела представлены их согласия на реконструкцию дома.
Кроме того, нижестоящие инстанции должны были вынести на обсуждение вопрос о возможности устранения допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, однако такие обстоятельства по делу установлены не были.
Проблема самовольного строительства и судебных разбирательств по этому поводу всегда была довольно актуальной, что стало следствием принятия Пленумом Верховного Суда РФ Постановления от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а также двух Обзоров судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Примечательным является тот факт, что 25.02.2025 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела две кассационные жалобы ответчиков по делам о самовольных постройках, которые были удовлетворены, и споры направлены на новое рассмотрение (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ24-424-К4 от 25.02.2025). В качестве тенденции судебной практики по таким спорам можно отметить, что она все больше складывается в пользу упрощения и смягчения требований к собственникам самовольных построек, однако при этом все суды обязаны учитывать давнее «директивное» указание Верховного Суда о недопустимости сохранения объектов, представляющих угрозу жизни и здоровью людей.
По словам эксперта, при строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства очень важно следить за соблюдением минимальных отступов от границ земельного участка соседнего участка и избегать «захвата» соседнего участка, чтобы предотвратить судебные споры с собственниками смежных участков.
Если выяснится, что нарушения все же имели место, в первую очередь следует обсудить ситуацию с соседом и получить от него письменное заверение об отсутствии претензий, возможно, за небольшую символическую плату, которая при этом не будет означать выкуп части смежного земельного участка. В качестве альтернативных решений можно рассмотреть возможность заключения договора аренды земельного участка или сервитута. Однако это не является универсальным решением, так как не исключает возможности возникновения судебного спора в будущем, например, при смене собственника смежного участка.
Более приемлемым представляется выкуп части смежного земельного участка, который подразумевает выделение из смежного участка части земельного участка, частично занятого домом, а в последующем объединение собственником жилого дома двух участков, на котором расположен дом.
Пунктом 11 Обзора судебной практики по делам о самовольном строительстве, утвержденного президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, предусмотрено, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Этот интерес должен выражаться в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
С учетом вышеизложенного, для корректного разрешения спора, подлежащими установлению нижестоящими судами, являлись следующие обстоятельства:
1) в чем заключается защита публичного интереса, то есть нарушает ли спорный дом, возведенный на земельном участке ответчика, интересам неопределенного круга лиц;
2) в чем заключается защита частного интереса, то есть в чем заключается нарушение гражданских прав истца, не являющегося собственником земельного участка, на котором возведен спорный дом;
3) каким образом снос дома ответчика может привести к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права истца и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса спорного дома.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 18-КГ24-279-К4
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
