Возврат продавцом оплаты не лишает покупателя прав на дом
Если продавец недвижимости уклоняется от регистрации перехода права собственности, возврат полученных денег не лишает покупателя прав на имущество, если обязательства по договору исполнены. При этом вступившие в силу судебные акты о факте оплаты и передачи недвижимости не подлежат повторной оценке в кассационном суде, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ.
ВС разбирал спор по предварительному договору купли-продажи земельного участка и дома, заключенному в 2019 году. Покупатель, исполнивший условия сделки и фактически получивший недвижимость, требовала регистрации перехода права собственности. Но продавец, вернув ей уплаченные средства, пытался признать обязательства прекращенными, утверждая, что договор не был оформлен в установленный срок.
В 2023 году суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону покупателя, указав, что возврат денег в одностороннем порядке не лишает ее права на регистрацию. Кассация же отменила эти решения и направила дело на новое рассмотрение, усомнившись в факте исполнения обязательств. Это привело к неоднозначной судебной практике и затянуло судебное разбирательство.
Верховный суд, рассмотрев жалобу, признал выводы кассационной инстанции ошибочными: передача недвижимости и оплата установлены вступившим в силу решением 2021 года и не подлежал повторному доказыванию. А повторное исследование доказательств выходит за пределы полномочий кассационного суда.
В итоге ВС суд отменил постановления кассационной и повторной апелляционной инстанций, подтвердив законность перехода права собственности на спорный земельный участок и обязал зарегистрировать дом за покупателем.
Позиция Верховного суда
Верховный суд разъяснил, что договор считается исполненным, когда недвижимость действительно передана и стороны подписали акт приема-передачи. Это исключает возможность оспаривания сделки на том основании, что по бумагам сделка до конца не доведена.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта о передаче.
Кроме того, ВС напомнил о базовом принципе из ст. 551 ГК РФ: если продавец уклоняется от регистрации, покупатель может требовать регистрации через суд. Это исключает возможность продавцу затягивать сделку или искусственно создавать препятствия для передачи имущества.
Верховный суд подчеркнул: если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны… вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Верховный суд подтверждает ключевое обстоятельство — передача недвижимости была подтверждена и не подлежит сомнению. Следовательно, продавец лишен возможности ссылаться на неисполнение договора или несостоявшуюся сделку. При этом возврат денег не прекращает обязательства продавца, если покупатель уже оплатил объект и получил его.
Факт уплаты цены по договору установлен указанным выше решением суда от 14 декабря 2021 года, а последующее распоряжение продавцом полученными денежными средствами не может в одностороннем порядке лишить прав покупателя, исполнившего свои обязательства.
Кроме того, ВС отметил, что кассационная инстанция превысила свои полномочия, вновь исследовав фактические обстоятельства и доказательства, уже установленные судами первой и апелляционной инстанций.
Определение № 9-КГ25-3-К1
Источник: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20250820/311091683.html
Если вам требуется оценка ущерба имуществу, а также строительно-техническая судебная экспертиза, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
