Верховный суд признал садовый дом жилым

ВС установил, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для строительства садовых объектов, так и для проживания. Для изменения вида недвижимости достаточно соблюсти технические требования. Эксперты согласились с выводами админколлегии и отметили ключевые моменты процесса перевода садового дома в жилой. По их мнению, ошибочная позиция как администрации, так и нижестоящих инстанций обусловлена трудностями в толковании.

Садовый домик в жилой

Евгений Сабельников является владельцем участка площадью 800 м². Земли отнесены к категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства и огородничества». На этом участке расположен его садовый дом.

В августе 2022 года Сабельников подал в администрацию Курского района заявление с просьбой признать его постройку жилым помещением. Он приложил все необходимые, по его мнению, документы, включая техническое заключение о состоянии конструкций садового дома.

Однако администрация отказала в удовлетворении запроса, ссылаясь на вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ), который якобы не допускает размещение садового или жилого дома. Не согласившись с этим решением, заявитель подал иск в суд. 

Что решили суды?

Три судебные инстанции подтвердили выводы органа публичной власти. Курский районный суд Курской области указал, что техническое заключение не содержит необходимых сведений для кадастрового учета. По мнению первой инстанции, в таком случае регистрация права собственности невозможна. Однако суд не уточнил, какой именно норме это заключение противоречит.

Согласившись с выводами районного суда, апелляционная инстанция выделила новое основание для отказа в признании постройки жилым помещением: садовый дом истца расположен в зоне объектов военного назначения, где запрещены как огороднические, так и жилые сооружения. При этом ни администрация, ни суд первой инстанции не ссылались на это обстоятельство. Кассация же поддержала предыдущие акты.

В ответ Сабельников подал жалобу в Верховный суд, прося отменить принятые по делу акты (дело № 39-КАД24-4-К1). Он указал на ошибку инстанций в толковании градостроительного регламента и отметил, что участок находится в границах населенного пункта. 

Позиция Верховного суда

Административная коллегия рассмотрела доводы Сабельникова и удовлетворила его требования. Она отменила предыдущие акты и признала дом жилым. Верховный суд отметил, что такая перерегистрация возможна при соблюдении технических требований, и в данном случае дом соответствует этим критериям. Заявитель предоставил все необходимые документы, подтверждающие это.

Разрешенный вид использования участка «Для ведения садоводства и огородничества» позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого.

Кроме того, высшая инстанция рассмотрела новый довод апелляции. Изменение зоны под военные объекты уже после вынесения оспариваемых решений администрации, а затем и первой инстанции — не основание для признания отказа правомерным. Вид разрешенного использования участка остался прежним. Также ответчик не указал на планы по резервированию или изъятию земель для государственных нужд. Кроме того, прокуратура выявила ошибку при изменении категории зоны. 

Мнение экспертов

Эксперт напомнил, что необходимо учитывать при строительстве жилого дома либо перевода садовой постройки в эту категорию.

• Во-первых, действующий классификатор участков включает два схожих по звучанию, но принципиально разных по содержанию вида разрешенного использования: «Для ведения садоводства» (код 13.2) и «Садоводство» (код 1.5). Первый вид позволяет размещение на участке различных построек, включая жилые дома, в то время как второй не допускает никаких капитальных объектов. По мнению специалиста, администрация могла перепутать эти виды, так как первый отказ был основан на том, что указанный вид разрешенного использования не предусматривает размещение жилья.
• Во-вторых, существуют ограничения на строительство жилых домов в определенных территориальных зонах. Например, к зоне, предназначенной для ведения садоводства и огородничества, относятся участки как в границах населенных пунктов (постоянное проживание), так и за их пределами (временное проживание).

Изначально нижестоящие инстанции отказали, ссылаясь на градостроительный регламент, который не предполагал строительство жилых домов на спорной территории. Верховный Суд указал, что такие ограничения противоречат многим положениям и лишают владельцев садовых участков права возводить жилые дома на своих землях.  

Если вид разрешенного использования предполагает строительство жилья, то ограничение в регламенте на его размещение в определенной части территориальной зоны не может служить основанием для отказа в признании садового дома, построенного на таком участке, жилым.

В настоящее время правила такого перевода закреплены в постановлении правительства № 47. Ключевой вопрос, который рассматривает администрация — соответствие вида разрешенного использования и техническим требованиям. Если соблюдены все условия и представлен стандартный пакет документов, то трудностей с получением разрешения на перевод не возникает. Эксперт считает, что в данном споре суды формально истолковали положения градостроительного регламента, который прямо не предусматривает размещения жилых домов.

Хотя возможность размещения жилых домов не указана в конкретном документе муниципалитета, федеральное законодательство прямо это допускает. Админколлегия справедливо исправила судебную ошибку. 

Источник: https://pravo.ru/news/257519/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или землеустроительной судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.