В столице борются с незаконными перепланировками нежилых помещений
В Москве устанавливаются административные меры наказания за изменение планировки нежилых зданий под апартаменты. Возможно ли, что подобные меры примут и другие регионы? Стоит ли ожидать амнистию апартаментов?
Информация об изменениях в статье 6.7 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) Москвы была опубликована на официальном сайте муниципалитета в начале июня. В документе указано, что за строительство (перепланировку) нежилого здания для постоянного или временного проживания предусмотрены следующие штрафы:
- для физических лиц: от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости земельного участка;
- для юридических лиц: от 2% до 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Это, впрочем, не означает, что власти отказались от строительства нежилых зданий для проживания (апартаментов). В соответствии с КоАП Москвы, под апартаментами понимаются помещения в нежилых зданиях, адаптированные для постоянного проживания, включая наличие окон, кухни, туалета и ванны.
Следует отметить, что строительство таких апартаментов для проживания вполне законно. Например, большое количество предложений представлено на сайте ЦИАН: ЖК «Vesper Tverskaya» (м. Маяковская), ЖК «SkyView»( м. Краснопресненская), ЖК «Logos» ( м. Тульская), ЖК «Дом Chkalov (Чкалов)» ( м. Курская), ЖК «GloraX Premium Белорусская» (м. Беларусская), ЖК «N’ice Loft» (м. Калитники), ЖК «West Tower» (м. Давыдково) и другие.
Таким образом, ответственность наступает только за самовольное строительство таких зданий, что не является новшеством — штраф за любое самовольное строительство предусмотрен ст. 9.5 КоАП РФ.
Вопрос самовольной перепланировки до недавнего времени не был четко регламентирован в законодательстве, что означало отсутствие необходимости в получении разрешения, если такие действия не классифицировались как реконструкция.
Однако введение административной ответственности не усложняет процесс амнистии апартаментов. Напротив, судебная практика, связанная с новыми штрафами, может способствовать уточнению видов разрешенного использования нежилых помещений, определяя, какие из них могут быть использованы для проживания, а какие нет. В настоящее время земельные участки могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования с обозначением, что они нежилые, но без какого-то обозначения, что эти, в том числе законно построенные здания апартаментов, предназначены под жилье
Разграничение нежилых зданий для проживания и без такого права, в свою очередь, как раз должно привести к разработке на городском уровне процедуры амнистии апартаментов, которые возведены (перепланированы) под жилье с нарушениями. Амнистия апартаментов, предоставляющая право на проживание, может быть осуществлена на основании закона или в судебном порядке.
В течение длительного времени на высоком уровне обсуждали идею — дать прописаться в уже построенных апартаментах. Однако последняя инициатива, представленная законопроектом № 1162929-7 в 2021 году, не нашла поддержки у законодателей. Такая амнистия апартаментов не является необходимой. Действующее законодательство и судебная практика допускают строительство апартаментов без предоставления социальных гарантий и соблюдения определенных санитарных норм.
В судебной практике по делам о самовольных апартаментах вопрос о наличии социальной инфраструктуры обычно не поднимается.
Например, в 2017 году в рамках дела А40-214397/2015 город Москва достиг мирового соглашения с застройщиком жилого комплекса «Рассвет Loft-Studio». Суд, удостоверившись в соблюдении технических и градостроительных норм, а также отсутствии ущемления прав третьих лиц, не выявил нарушений, несмотря на явную планировку апартаментов под жилье.
В другом деле — № А40-258148/2021 — суд, рассматривая вопрос, являются ли помещения в надстроенном этаже нежилого здания по адресу г. Москва, ул. Большая Почтовая, вл.7, стр.1, жилыми, отдельно оговорился о том, что они и не могут являться таковыми по своему предназначению.
Из вышеизложенного следует, что апартаменты, спроектированные для постоянного проживания с необходимыми удобствами, такими как окна, кухня, туалет и ванная, могут быть разрешены к строительству и даже узаконены как самовольные постройки. Тем более тренд к сохранения самовольных построек очевиден.
Другое дело, что апартаменты — это всегда рисковые вложения. Из-за того, что ни не вписываются в территориальное планирование городов своим скрытым назначением, есть вероятность, что такое место жительства окажется в границах какой-нибудь ЗОУИТ (по соседству с АЗС или действующим предприятием). Такие риски могут привести не только к дискомфорту и вреду здоровья, но и стать основанием для сноса здания по решению суда.
В курортных городах ситуация с апартаментами имеет свои особенности: здесь к ним относятся более благосклонно, так как апартаменты позволяют размещать туристов в сезон без необходимости строить дополнительную социальную инфраструктуру. В связи с этим маловероятно, что другие города в этом вопросе последуют примеру Москвы.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
