В каком случае при ремонте надо брать согласие соседей?
Для всех, кто тайком прорезал арки в несущих стенах своих квартир, прозвучал серьезный юридический сигнал. Новая судебная практика утверждает, что несущие стены в многоквартирном доме признаны общим имуществом собственников. Это означает, что для создания прохода в такой стене необходимо получить единогласное согласие всех соседей-собственников.
Такие принципиальные правовые позиции внедряет в практику Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Теперь если хотя бы один сосед выступит против, арка должна быть демонтирована.
Яркий пример для всей страны — дело женщины-предпринимателя из Волгограда, которая проиграла судебный спор и теперь обязана восстановить стены.
У бизнес-леди есть нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном доме по улице 8-й Воздушной Армии в Волгограде, где, по некоторым сведениям, расположен кондитерский магазин. Однако подобные правовые требования касаются всех типов помещений — кафе, парикмахерских и жилых квартир.
Женщина самовольно сделала три дверных проема в несущих стенах своего помещения. Власти потребовали вернуть стены в исходное состояние, но она обратилась в суд с попыткой узаконить перепланировку, утверждая, что здание надежно, и арки никому не угрожают.
Экспертиза подтвердила, что «изменения не повлияли на конструктивную безопасность здания, а вернуть стены в первоначальное состояние с восстановлением арматурного каркаса технически невозможно». Первоначально суды нижестоящих инстанций пошли навстречу женщине и разрешили оставить дверные проемы. Однако кассационный суд пересмотрел дело и изменил решение: проходы через стены должны исчезнуть.
В своем вердикте кассационный суд сослался на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные правительством. Согласно этим правилам, к общему имуществу многоквартирного дома относятся ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Таким образом, любые несущие стены являются частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом вышеперечисленных норм права демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества многоквартирного дома, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, и является реконструкцией.
Для проведения реконструкции необходимо получить согласие всех собственников жилья без исключения, чего ответчица не сделала.
Те, кто пытался собрать согласие сразу всех собственников, знают: чудеса возможны, но на практике практически не случаются.
Стоит также напомнить, что к общему имуществу относится и наружная стена дома. Следовательно, снести стену между кухней и лоджией можно только с согласия всех соседей.
Кстати, еще в конце 2023 года Верховный суд России опубликовал обзор судебной практики, в котором подробно разъясняются вопросы, связанные с перепланировкой.
Как отметил в свое время председатель 2-го судебного состава Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда России Владимир Попов, в этом обзоре обобщена практика применения судами отдельных положений гражданского, жилищного и градостроительного законодательства.
В частности, приведены примеры, демонстрирующие различия между реконструкцией, перепланировкой и переустройством, а также определены условия и порядок законного проведения таких работ, а также раскрыты последствия нарушения установленных законом требований.
Далее судья Верховного суда отметил, что работы, затрагивающие общее имущество собственников многоквартирного дома, его внешние параметры (этажность, площадь и другие), квалифицируются как реконструкция.
К примеру, к реконструкции относится строительство пристройки к принадлежащей лицу квартире с использованием общей капитальной стены многоквартирного дома, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией. Для выполнения подобных работ необходимо получить разрешение на строительство и, в ряде случаев, согласие всех сособственников.
Таким образом, даже если проход в несущей стене будет технически безопасным, для его легализации потребуется единогласное одобрение всех собственников. Аналогичные требования распространяются на реконструкцию холлов, чердаков и подвальных помещений.
Как поясняют юристы, такое согласие получается собственником путем созыва и проведения собрания собственников многоквартирного дома в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Иными словами, просто обойти с бумажкой всех соседей и получить подписи без соблюдения установленной юридической процедуры недостаточно.
Перепланировка подлежит обязательному согласованию с органами местного самоуправления. При его отсутствии помещение должно быть возвращено в исходное состояние, если в результате проведенных работ нарушаются права и законные интересы граждан или создается угроза их жизни и здоровью. Таким образом, изложенные в обзоре позиции направлены на обязательное соблюдение требований при проведении работ в отношении помещений в многоквартирных домах и на обеспечение баланса интересов всех сособственников многоквартирного дома.
Важно отметить, что управляющие дома имеют право в любое время посетить квартиру для проверки ее состояния. Для этого им не требуется повод в виде жалоб жильцов. Право стучаться в наши двери у управдомов безусловное. Если собственник откажется добровольно впустить их, они могут обратиться в суд для получения разрешения на вход. Как подчеркнул Верховный суд России, такое право необходимо управляющим компаниям для профилактики и предотвращения аварийных ситуаций.
Источник: https://rg.ru/2025/09/22/nepokolebimoe-prepiatstvie.html
Если вам требуется проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
