Суд обязал покупателей недвижимости проверять законность ее перепланировки
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в ходе рассмотрения конкретного дела разъяснил важный момент: покупатель жилья, в котором была проведена перепланировка, обязан проверять в числе прочего и ее законность. В противном случае, если в квартире окажутся самовольные изменения, все последствия придется устранять покупателю за свой счет.
В рассматриваемом случае суд обязал новую хозяйку квартиры в Ялте вернуть жилплощадь и общедомовое имущество в первоначальное состояние. Прошлый собственник квартиры присоединил к ней часть коридора лестничной клетки, а также оборудовал индивидуальный выход на крышу. Однако все эти изменения не были узаконены.
Покупательница не стала забивать голову юридическими тонкостями, а теперь за такое легкомыслие вместо радости от новоселья ее ждут ремонт и устранения последствий незаконной перепланировки.
Как отметил Четвертый кассационный суд общей юрисдикции,
непричастность ответчицы к проведенной перепланировке не освобождает ее от обязанности восстановить первоначальный вид квартиры и общедомового имущества, поскольку при покупке квартиры она могла изучить техническую документацию, выявить несоответствия и потребовать у прежнего собственника документы, подтверждающие законность изменений
Таким образом, покупатель должен осознавать, что именно он приобретает. Если в квартире имеются незаконные изменения, отвечать за них предстоит именно ему, каким бы добросовестным приобретателем он ни был.
Подобные споры, связанные с незаконной перепланировкой квартир, часто встречаются в судебной практике и, как правило, решаются не в пользу владельцев жилья, в котором проведена незаконная перепланировка, учитывая правовую позицию Верховного суда РФ
Любая реконструкция общедомовых объектов требует единогласного согласия всех собственников. При его отсутствии такие изменения признаются самовольными и подлежат обязательному демонтажу. На это указал в своем определении кассационный суд.
В данном случае перепланировка привела к уменьшению границ и размеров общего имущества, чем нарушила права соседей.
Таким образом, у хозяйки квартиры в Ялте остается единственная возможность избежать дорогостоящего ремонта: получить согласие всех соседей на уже выполненную перепланировку и юридически оформить его. Если хотя бы один из жильцов откажет, придется возвращать квартире ее прежний облик.
Очевидно, что проверка юридической чистоты реконструкции при покупке жилья — задача куда проще.
Для того, чтобы выявить незаконную перепланировку, покупателю следует получить и проанализировать выписку из ЕГРН и документацию из БТИ (поэтажный план, экспликация). После этого необходимо сопоставить данные в документах между собой, а затем — с реальным состоянием квартиры. Наличие «красных линий» в документах БТИ или штампа «Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено», или же фактическое расхождение площадей будут свидетельствовать о проведенной незаконной перепланировке.
Хотя покупательница из Ялты теоретически могла бы обратиться в суд с требованием расторгнуть сделку, вернуть себе деньги, а прежнему владельцу – квартиру. Однако, скорее всего, это будет пустой тратой времени и денег, поскольку шансы на успех у такого иска крайне малы.
Суд вправе расторгнуть договор только при существенном нарушении договора другой стороной. К таким нарушениям могут относиться недостоверность заверений контрагента или недостоверность заверений продавца в части отсутствия незаконных перепланировок, а также предоставление подложных документов о легализации таких изменений.
При этом суд также будет оценивать, насколько осмотрительно действовал покупатель, запрашивал ли информацию самостоятельно.
Даже если продавец уверял в отсутствии нарушений, при такой важной сделке необходимо перепроверить данные.
Источник: https://rg.ru
Если вам требуется строительно-техническая судебная экспертиза, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
