Снести или легализовать?

Экономколлегия поставила точку в разбирательстве из-за самовольной постройки, которое растянулось на десять лет. Нижестоящие суды в попытке его решить вынесли противоречащие друг другу решения: отказались и сносить здание, и признавать право собственности на него. Верховный суд, рассматривая это дело, подчеркнул, что статус профессионального участника строительного рынка сам по себе не свидетельствует о недобросовестности застройщика, не получившего разрешение на строительство. Судьи ВС вновь напомнили, что снос здания, возведенного без разрешения, является крайней мерой.

Суть спора

Весной 2015 года застройщик «Красноярскпромстрой» получил разрешение на строительство первой секции 14-этажного жилого дома, которая была успешно возведена.

После этого компания решила продолжить строительство второй секции. Она неоднократно обращалась в департамент градостроительства за получением разрешения, но каждый раз сталкивалась с отказами по различным причинам. Фирма даже пыталась скорректировать старое разрешение на строительство, чтобы разделить объект на несколько этапов, но безуспешно. Компания пыталась оспорить эти отказы в суде, и Арбитражный суд Красноярского края в 2016 и 2020 годах признал все отказы департамента законными.

Тем не менее, компания все равно построила вторую секцию дома.

Суды и два противоречащих друг другу решения

После этого департамент градостроительства потребовал снести самовольную постройку через суд (дело № А33-31465/2019). Весной 2022 года суд отказал в иске о сносе, признав, что здание соответствует требованиям безопасности, а его разрушение может навредить соседним домам и коммуникациям. Кроме того, администрация города изменила проект планировки района: раньше на этом месте планировали школу, но от этой идеи впоследствии отказались.

После этого «Красноярскпромстрой» вновь обратился в суд, на этот раз с требованием признать право собственности на самовольную постройку (дело № А33-18699/2022).

Три судебные инстанции отказали компании, посчитав ее действия недобросовестными, поскольку, будучи профессиональным застройщиком, он продолжал работы, несмотря на предписания их прекратить, привлечение к административной ответственности и законные отказы в выдаче разрешений на строительство.

Что решил Верховный суд?

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение. Судьи отметили, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который применяется в случаях отсутствия «очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения».

Экономколлегия посчитала, что нижестоящие суды неверно оценили добросовестность застройщика. Статус профессионального участника рынка, привлечение к административной ответственности и получение отказов в выдаче разрешений не являются достаточными доказательствами недобросовестности. Суды не установили, что компания обращалась за разрешениями «для вида» или действовала в обход закона. Также не было учтено, что ранее суд уже отказал в сносе этого объекта, признав его безопасным.

Особое значение, имеет то, что объект является частью многоквартирного дома. Отказ признавать право собственности, когда есть решение об отказе в сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, нарушает устойчивость хозяйственного оборота и угрожает жизни и здоровью граждан. При новом рассмотрении суду надо оценить все доводы сторон, при необходимости назначить строительно-техническую экспертизу и проверить соблюдение всех условий для легализации самовольной постройки, предусмотренных законом.

Мнения экспертов

Таким образом, Верховный суд указал на недопустимость одновременно отказывать в двух противоположных исках: о сносе самовольной постройки и о признании права собственности на нее. Такая ситуация не соответствует принципу правовой определенности.

Это определение актуально не только для застройщиков, но и для всех собственников земельных участков, которые планируют строительство, включая собственников зданий, намеревающихся провести их реконструкцию, перепланировку и другие изменения.

Эксперт отмечает, что Верховный суд задал тенденцию, направленную на сохранение самовольных построек. Снос — крайняя мера государственного вмешательства. 

По мнению специалиста, главная ценность этого определения заключается в том, что суд четко обозначил статус профессионального участника строительного рынка и разъяснил судам необходимость анализа случаев отсутствия разрешения на строительство с точки зрения добросовестности действий застройщика и наличия злоупотреблений правом. Если добросовестный застройщик сталкивается с волокитой и постоянными отказами государственных органов в выдаче разрешительной документации, он может рассчитывать на защиту своих нарушенных прав в суде.

Источник: https://pravo.ru/story/255847/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.