Риски при покупке вторичного жилья

Покупка квартиры на вторичном рынке — не просто сделка, а серьезный жизненный шаг. Большинство покупателей опасаются не столько переплаты, сколько ошибки, которая может привести к годам судебных разбирательств, неожиданных финансовых обязательств или непредвиденных проблем с жильем. Эти страхи не беспочвенны — за ними стоят реальные случаи: оспариваемые сделки, скрытые долги по коммунальным услугам, претензии третьих лиц или обнаружение скрытых дефектов после переезда.

В материале мы подробно разберем самые распространенные риски, с которыми сталкиваются покупатели готового жилья и как их минимизировать.

Неясный статус собственности

Покупателю важно быть уверенным, что квартиру продает именно собственник. Часто продавец выглядит убедительно: знает все детали квартиры и говорит уверенно. Но это не гарантия. Если собственников несколько — все они должны участвовать в сделке или предоставить нотариально заверенное согласие на продажу. В противном случае любой из них в будущем может заявить о нарушении своих прав и попытаться оспорить сделку в суде.

Поэтому даже если вы действовали добросовестно, вас могут втянуть в длительные, дорогостоящие и эмоционально изматывающие судебные разбирательства.

Обязательно запросите актуальную выписку из ЕГРН — ее можно получить через портал Госуслуг. Это основной документ, подтверждающий актуального владельца на сегодняшний день. Однако важно помнить, в выписке из ЕГРН не отражаются права супругов. То есть если объект не оформлен в общую совместную собственность и супруг является нетитульным, то его права никак не фигурируют в выписке из ЕГРН. Этот аспект необходимо проверять дополнительно.

Ошибки в документах

На практике люди редко боятся откровенного мошенничества, но сильно опасаются человеческого фактора. Неправильно оформленные свидетельства о праве собственности, старые договоры с неточностями, отсутствие обязательных согласий супруга или других участников сделки — все это может стать основанием для признания сделки недействительной. Именно поэтому проверка документов должна быть не формальной, а вдумчивой, поскольку важно не только наличие бумаг, но и как именно они оформлены.

Правоустанавливающие документы на квартиру и паспорта всех указанных собственников — первое, что нужно проверить и сверить еще на начальном этапе подготовки к потенциальной сделке купли-продажи. Нужно сверять каждую цифру в документах, включая адрес объекта и кадастровый номер, чтобы избежать покупки не того объекта. Важно понимать, что при любой сделке не бывает неважных цифр и пунктов в договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры. Поэтому лучше выделить время и спокойно все изучить, сверив все данные с документами на квартиру и с самими собственниками.

История с ошибками в документах сегодня во многом сглажена благодаря существующим электронным сервисам, порталу госуслуг и интеграции всех данных в единую базу. Поэтому, хотя риск ошибок остается, на сегодняшний день уже не бывает таких критичных ситуаций, как приостановки регистрации или невозможность регистрации сделок.

На что все же стоит обратить внимание: в практике были случаи, когда, например, неверно указывалась площадь объекта, которая не соответствовала данным в документах.

Нарушение прав третьих лиц

Этот вопрос особенно важен, когда в сделке участвуют несовершеннолетние. Если в квартире есть доли детей, продавец должен получить разрешение от органов опеки и доказать, что после продажи недвижимости права ребенка не будут ущемлены. Покупатели вполне обоснованно боятся, когда такое разрешение либо отсутствует, либо оформлено формально — именно такие сделки чаще всего становятся предметом судебных разбирательств.

Обязательно нужно выяснить, на каком основании у продавца возникло право собственности. К примеру, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то по закону детям должны быть выделены доли. Если этого не сделали, а квартиру все равно продают — такую сделку в будущем легко можно будет признать недействительной.

Незаконная перепланировка

Квартиры с перепланировками остаются одним из ключевых рисков на рынке недвижимости. Поскольку в прошлом был период, когда собственники позволяли себе любые виды перепланировок, игнорируя какие-либо требования, нормативы и правила. В связи с этим покупатель должен тщательно сравнивать план квартиры в выписке из ЕГРН с реальным состоянием объекта непосредственно во время его осмотра.

Многие продавцы ошибочно полагают, что если они просто снесли стену или перенесли дверной проем, то это мелочь, на которую никто не обратит внимания. Но для покупателя это не пустяк, а потенциальная проблема. Любые изменения в планировке должны быть отражены в технической документации. В противном случае новый собственник может столкнуться с требованием восстановить первоначальное состояние жилья или узаконить изменения за свой счет.

Скрытые дефекты

При первом осмотре покупатель легко может не заметить проблемы с электрикой, вентиляцией, трубами или газовым оборудованием, особенно если продавец постарался сделать косметический ремонт. Когда после оформления сделки обнаруживаются протечки, проблемы с проводкой или другие серьезные недочеты, это превращается в дополнительные расходы и стресс для покупателя. Именно поэтому все чаще покупатели заказывают профессиональную техническую экспертизу до подписания договора.

При осмотре вторичного жилья стоит следовать тем же принципам, что и при приемке новостройки. Нужно проверять каждую деталь — от состояния сантехники и электропроводки до окон, дверей, вентиляции, уровня стен и полов. Такой всесторонний осмотр позволяет точно оценить объем и стоимость предстоящих ремонтных работ, избежать переплат и укрепить позиции при переговорах о цене.

Недееспособность продавца

Если продавец официально признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, любая сделка с его участием может быть признана недействительной независимо от того, насколько добросовестным был покупатель. Чтобы минимизировать этот риск, в сложных случаях запрашивают справки из психоневрологического диспансера или проводят сделку через нотариуса. Это не проявление недоверия, а разумная мера предосторожности, защищающая покупателя от серьезных последствий. К этому вопросу нужно подходить особенно внимательно — недостаточно просто запросить документы и справки. Важно внимательно проанализировать все предоставленные сведения.

Возможное банкротство продавца

Если в течение 3 лет после сделки продавец будет признан банкротом, недвижимость может быть включена в конкурсную массу, а сделка — оспорена в суде. Именно поэтому покупатели все чаще проверяют финансовое состояние продавца. Особенно это актуально при покупке недвижимости у предпринимателей или людей с крупными долгами.

Сегодня проверить информацию о банкротстве возможно. Для этого запрашиваются данные с официальных порталов, включая «Федресурс» и другие специализированные сайты. Также обязательно следует запросить сведения о задолженностях самого продавца на сайте ФССП.

В судебной практике бывали случаи, когда недвижимость пытались вернуть в конкурсную массу и оспорить сделку и спустя 8–10 лет. Даже если продавец был проверен и рисков его банкротства не обнаружено, необходимо сохранять все документы по сделке, все то, что позволит подтвердить добросовестность покупателя.

Долги по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт

Формально такие долги не переходят к новому собственнику, однако на практике УК нередко пытаются переложить их на покупателя. Обычно людей пугает не сам долг, а необходимость потом доказывать свою правоту, писать заявления и тратить время на споры с коммунальными службами.

Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется запрашивать исходные файлы с данными о задолженности. Были случаи, когда недобросовестные продавцы переклеивали QR-коды с платежных документов, полученных в электронном виде. В результате покупатели приобретали квартиры с долгами.

Источник:https://realty.rbc.ru/news/696965989a794733681fe113

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, а также психологической или почерковедческой судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.