Продажа общедомового имущества в банкротстве повлечет неосновательное обогащение

Предприниматель подал в суд иск к банку о взыскании неосновательного обогащения и процентов, утверждая, что на торгах по делу о банкротстве общества он приобрел помещения, часть из которых позже была признана общедомовым имуществом, в связи с чем его право собственности на них было прекращено.

Что решили суды?

• Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали.

Они пришли к выводу, что у банка были законные основания для получения денежных средств, так как они были получены в соответствии с вступившим в законную силу определением суда о включении требований банка в реестр кредиторов общества и в результате продажи предмета залога.

Судьи также подчеркнули, что договор залога не был признан недействительным, как и сами торги, а также действия управляющего должником по продаже заложенного имущества.

Позиция Верховного суда

Доля в праве собственности на общее имущество всегда следует судьбе права собственности на помещение.

Сделки, направленные на отчуждение площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, как самостоятельных объектов, являются недействительными, так как они противоречат сути законодательного регулирования и нарушают права других лиц — всех собственников помещений в доме, которые согласно закону имеют право на использование объектов общей долевой собственности (п. 2 ст. 168 ГК).

К числу таких ничтожных сделок также относятся договоры залога указанных площадок, на основании которых может быть обращено взыскание с последующей реализацией.

Доводы предпринимателя о недействительности соглашения об ипотеке части общего имущества многоквартирного дома и договора о продаже этой части, заключенного конкурсным управляющим центром по результатам торгов, не могли быть отклонены судами на основании отсутствия судебного акта о признании этих соглашений недействительными, поскольку данные доводы свидетельствуют о ничтожности сделок, а не об их оспоримости.

В данном случае в процессе конкурсного производства центр продал гражданину часть общего имущества многоквартирного дома как самостоятельный объект, что было установлено решением суда общей юрисдикции и не было опровергнуто банком в рамках настоящего спора.

Выручка от этой реализации была получена кредиторами центра, включая банк. Однако согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ они не имели права рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества дома, осуществленной по ничтожной сделке.

В этой части не было правовых оснований для распределения между кредиторами исполнения, предоставленного покупателем по договору купли-продажи.

Таким образом, имущественная масса банка увеличились безосновательно. Источником такого прироста стали денежные средства гражданина.

Последний законно потребовал возврата неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение по делу № А40-109777/2023 (305-ЭС24-13782)

Источник: https://t.me/vs_court

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы и оценки стоимости недвижимости, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.