Правила и порядок проведения обследования зданий и сооружений

Каждый владелец, безусловно, заинтересован в том, чтобы его недвижимость находилась в надлежащем состоянии, служила долго и обеспечивала безопасность для работников или жильцов. Для этого здания и сооружения подвергают периодическим проверкам — оценке их технического состояния. Эта процедура является обязательной по закону. Тем не менее, многие собственники часто прибегают к ней и на добровольных основах. Она помогает выяснить текущее состояние имущества и своевременно принять меры для устранения выявленных проблем.

Как часто необходимо проводить обследование зданий и сооружений, и как проходит эта процедура? Расскажем в статье.

Зачем проводится техническое обследование зданий и сооружений

Так же, как автомобиль или газовое оборудование требуют регулярного технического осмотра и ремонта, здания и сооружения должны проходить периодические проверки. Цели обследования схожи с осмотром техники: убедиться, что объект не находится в аварийном состоянии и не представляет угрозы для пользователей и окружающих, выявить дефекты, а также определить необходимость ремонта и/или замены части конструкций.

Определение технического обследования (ТО) содержится в ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», который устанавливает порядок проведения данной процедуры. В общем, ТО представляет собой комплекс мероприятий, направленных на оценку состояния и работоспособности объекта, а также на определение его возможности эксплуатации и реконструкции, включая выявление необходимости ремонта, восстановления или усиления. Если объект требует ремонта или реконструкции, заключение технического обследования должно дать достаточно информации для проектирования этих работ.

Тот же ГОСТ Р 31937-2011 определяет, в каких случаях необходимо проводить техническое обследование. Условно их можно разделить на три категории:

• периодические проверки (осуществляемые регулярно в соответствии с указанным ГОСТом);
• предупреждающие (когда есть основания полагать, что здание нуждается в ремонте);
• добровольные (по желанию владельца).

Далее мы подробнее рассмотрим этот вопрос и каждую из причин.

ГОСТ Р 31937-2011, среди прочего, устанавливает требования к «комплексному обследованию технического состояния здания» и «общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений». В отличие от стандартного обследования, комплексное исследует также акустические и теплоизоляционные характеристики здания, а также состояние его коммуникаций. Мониторинг же включает в себя анализ только тех частей объекта, которые определяет заказчик.

Перечень работ в рамках обследования

В процессе технического обследования (ТО) зданий и сооружений проверяют состояние наиболее важных частей, необходимых для безаварийной эксплуатации здания. Согласно ГОСТ Р 31937-2011, к таким элементам относятся: грунт, фундамент, элементы крыши (фермы), стены, колонны, перекрытия, балконы, лестницы и эркеры, а также стыки и узлы частей конструкции.

Каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании, поэтому перечень работ при оценке дома с деревянным каркасом или каменного здания будет разным. В первом случае специалист будет искать трещины в дереве, признаки гниения и прогиба балок, а также проверять паро- и гидроизоляционные характеристики. При исследовании каменного здания оценщики будут проверять наличие полостей в кладке, брать образцы материалов и в лабораторных условиях изучать их влажность и прочность.

Важно отметить, что обследование технического состояния зданий и сооружений потребует от владельца обеспечить доступ эксперта к основным элементам строительных конструкций. Также следует быть готовым к тому, что эксперт может потребовать удалить часть обоев, штукатурку или элементы обшивки пола и стен для осмотра и взятия проб материалов.

Правила обследования зданий

Процедура технического обследования (ТО) является достаточно сложной и требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также действующего законодательства. Поэтому для ее выполнения компания должна иметь соответствующий допуск от саморегулируемой организации.

Периодичность обследования указана в ГОСТ Р 31937-2011. Согласно этому документу, обследование зданий должно проводиться:

• не позднее чем через два года после ввода объекта в эксплуатацию;
• раз в десять лет при нормальных условиях эксплуатации и раз в пять лет для зданий, которые (полностью или частично) подвержены неблагоприятным факторам, таким как высокая влажность или сейсмическая активность;
• по окончании нормативного срока эксплуатации;
• при выявлении дефектов и деформаций;
• после аварий и стихийных бедствий;
• при изменении назначения здания;
• по предписанию надзорных органов;
• по желанию собственника.

Порядок проведения процедуры

Обследование зданий и сооружений можно условно разделить на три этапа.

1. Подготовка. На подготовительном этапе эксперты изучают всю имеющуюся документацию: проект здания, техпаспорт, поэтажные планы, результаты прошлых обследований, в том числе геологических исследований грунта, иную документацию. Задача экспертов — получить максимально полное представление о конструкции объекта, условиях его эксплуатации и возможных уязвимых местах здания. Также на этом этапе разрабатывается и согласовывается с заказчиком техническое задание на выполнение работ.

2. Предварительное (визуальное) обследование. На данном этапе специалисты проводят осмотр здания, проверяя наличие визуально заметных дефектов, таких как трещины в бетонных стенах и основании, а также повреждения фундамента. На основе результатов предварительного обследования принимается решение о необходимости следующих этапов.

3. Детальное (инструментальное) обследование. Если на первых двух этапах были обнаружены повреждения, дефекты конструкций или проблемы с грунтом, то на этом этапе применяется специальное оборудование для неразрушающего контроля. С его помощью измеряются показатели прочности, толщины и другие параметры материалов. При необходимости также проводятся лабораторные и геодезические исследования.

Результаты обследования

После завершения процедуры технического обследования компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых регламентирована ГОСТ Р 31937-2011. Основной частью результатов является заключение, которое должно содержать информацию об объекте (адрес, статус, этажность, тип, данные о собственности, а также сведения о компаниях, осуществлявших проектирование и строительство и т.д.), а также ключевые параметры, выявленные в ходе обследования: крен, период основного тона собственных колебаний и, главное — категория.

Категория может быть одной из четырех:

• нормативное техническое состояние;
• работоспособное состояние;
• ограниченно работоспособное состояние;
• аварийное состояние.

Первые две категории позволяют эксплуатировать здание без каких-либо ограничений и необходимости проведения дополнительных работ. Присвоение третьей категории обязывает собственника предпринять меры по устранению выявленных недостатков. При четвертой категории эксплуатация здания запрещена. Кроме того, если будут обнаружены серьезные дефекты, способные привести к обрушению здания, оценщик обязан немедленно уведомить об этом собственника и соответствующие органы исполнительной власти и строительного надзора.

Кроме заключения установленной формы, исполнитель обязан передать заказчику комплект приложений. В этот пакет входят схемы, чертежи и фотографии объекта (включая выявленные повреждения), а также описание местности, грунтов, состояния и конструкций здания, обнаруженных дефектов и их возможных причин. Если зданию присваивается третья категория технического состояния, исполнитель должен составить техническое задание на усиление конструкции.

Таким образом, техническое обследование зданий и сооружений —процедура, позволяющая своевременно выявить недостатки и повреждения недвижимости. Ошибки, допущенные при оценке, могут привести к тому, что конструкция здания не будет своевременно усилена. В результате объект в дальнейшем потребует серьезных вложений в капитальный ремонт, реконструкцию или вовсе придет в аварийное состояние.

Источник: https://aif.ru/boostbook/obsledovanie-zdanii-i-sooruzhenii.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, в том числе с использованием методов неразрушающего контроля, АНО ЦСЭ «Рособщемаш»  предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.