Почему риелтор должен обращать внимание на признаки мошенничества?
Покупатель недвижимости не всегда защищен формальной законностью сделки. Если обстоятельства продажи должны были вызвать сомнения, особенно у профессионального участника рынка, риск признания договора недействительным может лечь именно на покупателя.
Такую позицию подтвердил Верховный суд РФ, рассмотрев дело о продаже квартиры гражданкой, действовавшей под влиянием мошенников. Собственница продала свое единственное жилье директору риелторского агентства за 1,9 млн рублей. Через 9 дней она обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве. По словам женщины, злоумышленники убедили ее продать квартиру якобы для «сохранения» недвижимости, после чего вырученные деньги она передала курьеру.
Первая инстанция отказалась признавать договор недействительным, поскольку договор был заключен в банке, расчеты проходили через сервис безопасных расчетов, а продавец объясняла срочность продажи планами на переезд. Однако апелляционный суд назначил психолого-психиатрическую экспертизу, которая выявила у продавца повышенную внушаемость, снижение критичности и неспособность в момент сделки понимать значение своих действий. На основании выводов экспертизы апелляция признала договор недействительным, вернула квартиру продавцу и обязала ее выплатить стоимость жилья в пользу покупателя. Кассационная инстанция и Верховный суд РФ поддержали эту позицию.
Ключевым правовым основанием стала статья 178 ГК РФ, позволяющая признать сделку недействительной, если одна из сторон действовала под влиянием существенного заблуждения — заблуждение было настолько значимым, что сторона не совершила бы ее при знании реальных обстоятельств. Однако если добросовестный покупатель не мог распознать заблуждение при обычной осмотрительности — суд может отказать в иске.
Решающим фактором стало то, что покупатель был не обычным гражданином, а директором риелторского агентства.
Это дело демонстрирует, что после резонансных дел о «мошеннических» продажах квартир судебная практика не движется по простой формуле «за продавца» или «за покупателя». ВС оставляет судам пространство для индивидуальной оценки. И чем более уязвим продавец и чем профессиональнее покупатель, тем больше шансов, что риск спорной сделки будет возложен на покупателя.
Источник: https://companies.rbc.ru/news/Om0LzSH2wi/pochemu-rieltor-dolzhen-obraschat-vnimanie-na-priznaki-moshennichestva/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения психологической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
