Особенности оформления земельных участков для ИЖС

Подробно рассмотрим этапы, необходимые документы и возможные трудности, с которыми можно столкнуться.

Процесс оформления земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является неотъемлемой частью земельного законодательства.

Под индивидуальным жилищным строительством подразумевается строительство жилого дома, не превышающего трех этажей, на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования.

Объектами ИЖС являются отдельно стоящие здания (жилые дома, индивидуальные жилые дома) с количеством надземных этажей не более трех, а высотой не более 20 метров.

1. Этапы оформления земельного участка для индивидуального строительства

Подготовка участка для строительства включает в себя следующие шаги:

• Выбор земельного участка.
• Проведение геологических исследований. Прежде чем начать строительство, необходимо провести инженерно-геологические изыскания, чтобы убедиться в пригодности земли. Технический отчет позволит определить, возможно ли возведение здания на данном участке. Часто участки находятся рядом с водоемами, что увеличивает риск затопления. Отчет также поможет выяснить тип грунта — плодородный он или нет, а также оценить качество воды из скважины. 
• Разработка проектной документации. Согласование плана будущего сооружения. 
• Подготовка строительной площадки. Этот этап включает выравнивание участка и организацию мест для хранения строительных материалов.

1.1. Приобретение земельного участка для строительства

Существует несколько способов приобретения земельного участка: это может быть купля-продажа или аренда. При покупке или аренде важно обратить внимание на вид разрешенного использования и целевое назначение участка, так как это имеет ключевое значение для дальнейшего строительства.

Какие документы обязательно нужно запросить у собственника земельного участка?

Документы, связанные с приобретением прав на земельный участок:

• выписка из ЕГРН (до 2016 года выдавались Свидетельства — в зависимости от времени приобретения собственником земельного участка существовали различные виды свидетельств: «Свидетельство на право собственности», «Свидетельство о праве собственности», «Свидетельство о праве собственности на землю», «Свидетельство о государственной регистрации права»);
• договор купли-продажи или аренды;
• межевой план;
• документы о переводе земельного участка из одной категории в другую (если это было проведено предыдущим собственником).

В выписке важно обратить внимание на ограничения и обременения. Эти данные также можно легко найти на публичной кадастровой карте, так как наличие ограничений или обременений на земельном участке может вызвать проблемы при строительстве дома. Например, сквозь участок будут проходить газораспределительные сети, или располагаться линии электропередач, их нельзя сносить, и есть определенные правила постройки (вплоть до того, что строительство будет невозможным) 

На Публичной кадастровой карте Росреестра можно узнать категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ). Например, если участок относится к старому СНТ, то ВРИ будет для коллективного садоводства, и в этом случае стоит ознакомиться с градостроительным регламентом.

Оформление права собственности на земельный участок включает несколько шагов:

• собрать необходимые документы (паспорт и правоустанавливающие документы); 
• подать документы в Росреестр; 
• дождаться регистрации. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

На этапе подготовки документов кадастровый инженер должен выполнить межевание участка. В пакет документов следует включить паспорт, заявление о регистрации собственности на землю, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате государственной пошлины.

Также землю можно зарегистрировать по программе «дачной амнистии». Основное условие — участок должен быть предоставлен до 30 октября 2001 года. Это актуально в случаях, когда имеются «свидетельства». Если у предыдущего собственника документы были утеряны и никаких бумаг не сохранилось, доказать владение можно через суд.

1.2. Разработка проектной документации и разрешение на строительство:

В настоящее время для строительства или реконструкции объектов ИЖС не требуется получать разрешение на строительство.

С августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию:

• жилого дома;
• садового дома;
• хозяйственных построек на садовом земельном участке;
• объектов индивидуального жилищного строительства;
• гаража.

Для начала строительства (или реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Кроме того, если площадь дома превышает 500 квадратных метров, потребуется разработка проектной документации, проведение строительной экспертизы и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Все зависит от масштабов проекта.

По завершении строительных работ необходимо подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома (разрабатывается кадастровым инженером).

Далее заявителю поступает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

1.3. Регистрация права собственности на дом

Для этого необходимо выполнить два условия:

Дом должен иметь фундамент, то есть прочно стоять на земле. После завершения строительства нужно обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана дома.

1.4. Получение разрешений на подключение к коммунальным сетям

Чтобы участок стал пригодным для строительства жилья, его необходимо подключить к инженерным сетям. При этом важно учитывать возможности подключения к водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению и канализации.

2.  Проблемы, с которыми можно столкнуться при строительстве дома

2.1. Выбор категории земель

При выборе земельного участка важно учитывать, к какой категории он относится: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и энергетики, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

На практике часто приобретают участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения.

К каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Например, если категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. ВРИ (вид разрешенного использования) садоводство. Участок необходимо использовать по целевому назначению.

При выборе участка настоятельно рекомендуется провести геологические изыскания, чтобы избежать проблем при возведении фундамента и дополнительных расходов в случае, если окажется проблемный грунт.

2.2. Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?

В настоящее время наблюдается распространенная практика приобретения земельных участков в СНТ. Однако это сопряжено с определенными рисками, связанными с документами старого образца или отсутствием правоустанавливающих документов.

Тем не менее, перевод участка с садоводства на ИЖС возможен. На садовом участке можно строить дом так же, как и на землях ИЖС. Если участок имеет вид разрешенного использования для ведения садоводства, это подразумевает, что садовый дом предназначен для сезонного использования, например, для выращивания овощей и фруктов. Тем не менее, в таком доме можно и проживать.

Важно отметить, что на территории СНТ могут возникнуть проблемы с регистрацией прав на недвижимость, связанные иногда с отсутствием номеров домов. Собственнику придется самостоятельно исправлять ошибки.  В новых СНТ таких проблем, как правило, не возникает, и процесс регистрации проходит быстрее.

Следует учитывать, что оформление земельных участков для индивидуального жилищного строительства является многоступенчатым процессом, требующим внимательного изучения всех норм земельного и градостроительного законодательства. Чтобы минимизировать риски при строительстве дома, важно тщательно изучить правовой статус земельного участка, соблюдать строительные нормы, а лучше обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы избежать бумажной волокиты. 

Источник: https://companies.rbc.ru/news/bFN12UGQzW/osobennosti-oformleniya-zemelnyih-uchastkov-dlya-izhs/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или землеустроительной экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.