Особенности дел о продаже квартир под влиянием аферистов

Верховный суд Российской Федерации указал на право двусторонней реституции по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, заключенных под влиянием мошенников. В случае возврата недвижимости продавцу, суду следует подумать и об интересах покупателя.

Суть спора

В 2023 году в Москве была продана спорная квартира, принадлежавшая женщине, которая впоследствии обратилась в суд с требованием о признании сделки недействительной. Истец объяснила, что после смерти мужа находилась в очень тяжелом психологическом состоянии, чем и воспользовались мошенники, терроризируя бесконечными ее звонками. В результате в течение 10 месяцев она перевела им более 17 миллионов рублей.

Затем ей сообщили якобы от правоохранительных органов, что квартиру кто-то выставил на продажу и для задержания преступников необходимо заключить договор купли-продажи, а при сделке злоумышленников задержат. Женщина согласилась помочь, а когда сделка состоялась, по указанию телефонных мошенников отдала деньги курьеру. Однако задержания не последовало, и тогда женщина поняла, что стала жертвой мошенничества, и обратилась в настоящую полицию. В результате было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав договор купли-продажи недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности покупателя и признано право собственности заявительницы. Две следующие инстанции признали решение обоснованным. 

Адвокат покупателя обратился с жалобой в Верховный суд РФ.

Позиция Верховного Суда

При рассмотрении дела суды справедливо учли возраст, состояние здоровья истца и ее жизненные обстоятельства. На этом основании они пришли к выводу, что женщина не обладала реальным намерением отчуждать свое жилье.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено и не оспаривалось ответчиком, что покупательница не осматривала квартиру до сделки, а также не смогла объяснить откуда ей стало известно о ее продаже. Фактическая же передача недвижимости не состоялась, акт приема-передачи не подписывался, ответчица не вселялась в квартиру, ключи ей не передавались, бремя содержания спорного имущества она не несет.

Тем не менее, в апелляционной инстанции представитель покупательницы обратил внимание суда на то, что его клиентка передала истцу денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме. Он подчеркнул, что при признании сделки недействительной суд обязан не только восстановить право собственности истца, но и разрешить вопрос о возврате ответчику полученных истцом денежных средств в соответствии с принципами двусторонней реституции.

Верховный Суд напоминает, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное.

При наличии всех условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и если при этом стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Аналогичные разъяснения давал и Пленум (пункт 80 постановления от 23 июня 2015 г. № 25). 

В то же время, как указывает высшая судебная инстанция, суд вправе не применять последствия недействительности сделки, но только когда их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Верховный Суд подчеркивает, что суд обязан мотивировать свое решение, а апелляционная инстанция — в обязательном порядке указывать причины, по которым она отклоняет доводы жалобы. В рассматриваемом же случае суд признавая доводы апелляционной жалобы необоснованными не выполнил эти требования.

В судебном постановлении суда апелляционной инстанции не содержится обоснования вывода о невозможности применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Также в определении суда апелляционной инстанции не приведены мотивы относительно того, почему он применил последствия недействительности сделки только в виде прекращения права собственности ответчика на спорную квартиру и признания за истцом права собственности на эту квартиру.

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила дело в части неприменения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело № 5-КГ26-11-К2.

Источник: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20260417/311777224.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической, почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.