Кто хозяин подвала в многоквартирном доме?

Жителям многоквартирных домов может быть очень полезно толкование норм закона, которые сделал Верховный суд в результате рассмотрения спора о подвале в таких зданиях.

Существует множество типов многоквартирных домов: от небоскребов до привычных пятиэтажек. Однако у всех них есть одно общее — наличие подвалов. И практически нигде эти подвалы не пустуют, в них размещаются офисы, мастерские, магазины и заведения общественного питания.

Жильцы таких домов, которые составляют большинство городского населения страны, зачастую не подозревают, что они являются собственниками этих подвалов, так же, как и своих квартир. Чтобы кто-то посторонний мог использовать подвал для своего бизнеса, жильцы дома должны дать на это своё согласие.

История рассматриваемого гражданского спора, следующая: один гражданин приобрел на банкротных торгах нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома. Спустя несколько лет, по иску других собственников, данная покупка была признана общим имуществом.

В результате судебным решением право собственности покупателя на нежилые помещения было признано отсутствующим.

Никакие части подвалов, чердаков, лестничных площадок в жилом доме не могут стать чьей-то собственностью или оказаться в залоге

Покупатель помещений в подвале возмутился и обратился в суд. Он потребовал от банка, который как залогодержатель получил значительную часть суммы от продажи заложенных помещений на банкротных торгах, вернуть ему деньги. В частности, он настаивал на возврате той доли уплаченной на торгах суммы, которая соответствовала площади подвала, признанного общедомовым имуществом, несмотря на то что он находился в залоге у банка как индивидуальная собственность.

По мнению несостоявшегося покупателя, банк получил неосновательное обогащение: он взял деньги за счет продажи чужого имущества, не принадлежавшего залогодателю, при том, что это имущество было продано на основании ничтожной сделки.

Сначала местные суды отклонили иск покупателя, указав, что договор ипотеки и торги не были признаны недействительными, так же, как и действия конкурсного управляющего по продаже заложенного имущества.

Верховный суд отменил все судебные акты, вернул дело на новое рассмотрение и объяснил про подвал и права на него вот что.

Общие помещения в многоквартирном доме согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Согласно пункту 2 той же статьи Гражданского кодекса, собственник помещения не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома или совершать любые действия, которые могут привести к передаче этой доли отдельно от права собственности на само помещение.

На основании этих положений Верховный суд приходит к выводу, что доля в праве собственности на общее имущество всегда следует за правом собственности на помещение. Кроме того, Верховный суд подчеркнул, что сделки, направленные на отчуждение площадей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома как самостоятельных объектов, являются ничтожными. Это связано с тем, что такие сделки «противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права всех собственников в доме».

К числу недействительных сделок также относятся договоры о залоге площадок, на основании которых может быть обращено взыскание с последующей реализацией. Это означает, что никакие отгороженные части подвалов, чердаков, лестничных площадок и другие места в многоквартирном доме не могут быть чьей-либо собственностью, оказаться в залоге или служить основанием для получения кредитов.

Ссылки местных судов на судебный акт об установлении требований банка в деле о банкротстве залогодателя, по мнению Верховного суда, были ошибочны. Верховный суд отметил, что хотя такое решение действительно имело место, арбитражный суд, признавая банк залогодержателем в отношении всех объектов, указанных в договоре залога, основывался на данных государственного реестра, не разрешая вопрос о правах на недвижимость. В статье 8.1 Гражданского кодекса РФ указано, что суды обязаны учитывать информацию из реестра недвижимости в подобных случаях.

В данном деле спор был рассмотрен позже другим судом по иску собственников помещений в многоквартирном доме, который признал заложенные помещения в подвале несамостоятельными площадками, относящимися к общему имуществу дома. Суд подтвердил, что кредиторы неправомерно получили денежные средства.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ N 305-ЭС24-1378

Источник: https://rg.ru/2025/01/30/tajny-podzemelij.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.