Кто хозяин комнаты консьержа — застройщик или жильцы?

Верховный суд разъяснил, кому принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме.

Застройщик оставил за собой комнату консьержа, которую выставили на торги в процессе банкротства строительной компании. Жители дома выразили недовольство, утверждая, что это помещение является общим имуществом дома и его нельзя продать из-за долгов строителей. Ситуацию прояснил Верховный суд России.

Однако, прежде чем перейти к деталям спора, напомним, что такое общее имущество. Согласно закону, оно «функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их», поэтому не может рассматриваться как отдельный объект права и принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Это указано в статье 30 Жилищного кодекса. Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание своего помещения, но и на содержание общего имущества в доме, что прописано в статье 158 ЖК РФ.

Собственники помещений содержат общее имущество за свой счет, но, с другой стороны, имеют право распоряжаться этим имуществом (согласно статье 36 ЖК). Например, они могут получать доход от передачи общего имущества в пользование, сдав фасад дома или крышу для размещения рекламы.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, на которое у собственников помещений возникает право собственности, указан в статье 36 ЖК РФ и пунктах 2-9 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Верховный суд отметил, что комната консьержа нужна для функционирования всего дома. Срока давности у таких споров нет

Общее имущество включает в себя помещения в доме, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения. К таким объектам относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и технические подвалы, а также помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д. В этот список также входят крыши, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое обслуживает более одного помещения.

В тот же перечень общего имущества входят земельный участок под домом и все объекты, расположенные на этом участке, включая элементы озеленения и благоустройства. Кроме того, сюда относятся и другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Также к общему имуществу относятся все инженерные сети, находящиеся внутри многоквартирного дома, такие как системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения и газовые трубы.

История, о которой пойдет речь, началась с того, что организацию-застройщика начали банкротить. В процессе выяснилось, что в одном из построенных ею многоквартирных домов имеется комната консьержа, зарегистрированная на застройщика, которая была выставлена на торги. Собственники квартир узнали об этом и возмутились. Они попытались защитить помещение от продажи и оспорить право собственности застройщика на него. Чтобы отстоять свои права, жильцы обратились в суд. В суде жильцы утверждали, что комната консьержа является частью общего имущества, так как в ней расположены блок управления домофоном, сервер видеонаблюдения, а также пульт управления отоплением и сигнализацией.

Гражданам не повезло — суд не поддержал их позицию. В результате все три местные судебные инстанции отклонили требования собственников квартир. Логика судов заключалась в том, что комната консьержа, по сути, не предназначена для обслуживания квартир в доме и имеет свое собственное назначение. Кроме того, суды отметили, что собственники квартир пропустили срок давности. Застройщик забрал помещение вскоре после ввода дома в эксплуатацию, и, следовательно, жильцы более восьми лет не оспаривали его право на комнату под лестницей. Не согласившись с решением судов, собственники квартир решили отстаивать свои права до конца и обратились в Верховный суд.

Там материалы дела внимательно изучили лучшие судьи страны и сделали вывод, что комната консьержа необходима для функционирования всего дома. Таким образом, Верховный суд подтвердил позицию жильцов. Кроме того, суд высказался по поводу срока давности, отметив, что в данном случае его применение невозможно, так как собственники на протяжении всех этих лет не лишались своих прав на владение. Говоря юридическим языком, их иск – «негаторный». Так называется иск гражданина в защиту своих прав. А это значит, что на него не распространяется исковая давность.

Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд Московской области. Решение было в пользу граждан.

Определение Верховного суда РФ N А41-39673/2019

Источник: https://rg.ru/2024/10/23/kto-tam-pod-lestnicej.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества, а также строительно-технической или финансовой судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.