Кому принадлежат подвалы в многоэтажках?

Верховный суд подтвердил, что подвалы в многоквартирных домах относятся к общему имуществу собственников.

Разъяснение высшей судебной инстанции потребовалось в связи со спором о праве собственности на подвальное помещение в жилом многоквартирном доме.

Подвал с техническими системами, обслуживающими квартиры, считается общим имуществом и не может принадлежать отдельным лицам, даже если право собственности на них зарегистрировано в реестре недвижимости.

Суть спора

Согласно материалам дела, в многоквартирном многоэтажном доме, где помимо квартир имеются и нежилые помещения, в 2020 году одна компания стала владельцем одно из нежилых помещений. К этому моменту технический подвал в этом доме уже более 3 лет находился в собственности города Москвы. Компания посчитала это нарушением закона, утверждая, что подвал должен принадлежать всем собственникам квартир и нежилых помещений дома на праве общей собственности. Она обратилась в суд с требованием признать регистрацию права собственности города на подвал незаконной.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на отсутствие у компании полномочий подавать иск от имени всех собственников, поскольку подобные требования должны выдвигаться коллективно.

Апелляционный суд не согласился с этим решением. Он признал, что вопрос о праве на общее имущество может рассматриваться судом по запросу любого собственника помещения в доме. Суд провел экспертизу и выяснил, что подвал действительно является общим имуществом, так как к нему нужен постоянный доступ для всех владельцев. В результате первоначальное решение было отменено, а подвал признан общим имуществом.

Однако кассационный суд не согласился с апелляцией, отметив, что иск о нарушении права на общее имущество может быть подан только в течение 3 лет с момента нарушения. Поскольку компания стала собственником помещения значительно позже, срок для подачи иска уже истек.

В итоге дело дошло до Верховного суда.

Что решил Верховный суд?

Верховный суд постановил, что все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеют долю в общем имуществе дома, включающем общие помещения и оборудование, обслуживающее более одной квартиры.

Суд подчеркнул, что перечень объектов общего имущества не является закрытым, и при рассмотрении споров о принадлежности помещений к общему имуществу необходимо учитывать все доказательства.

Таким образом, Верховный суд подтвердил, что подвал по своим техническим характеристикам и назначению относится к общему имуществу собственников квартир и нежилых помещений. Было принято решение удовлетворить иск компании о признании отсутствующим права собственности города Москвы на подвал в многоквартирном доме.

В середине июня 2025 года Верховный суд также разъяснил, кто вправе представлять интересы жильцов в суде. Это разъяснение стало необходимым в связи со спором между жителями многоэтажного дома и инвестиционной компанией, которая использовала общее имущество их дома.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/689353789a79476c65405307

Если вам требуется проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.