Кому принадлежат подвалы в МКД и что там можно хранить?
Ключевые аспекты, связанные с использования подвальных помещений в многоквартирных домах.
Кому принадлежит подвал?
Как правило, подвал является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Это закреплено в:
- статье 289, 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ);
- части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
К общедомовому имуществу также относятся технические этажи, инженерные шахты и коммуникации, обслуживающие более одной квартиры.
Исключение составляют лишь новостройки. В случае, если проектной документацией предусмотрен изолированный подвал с отдельным входом, не используемый для нужд дома, застройщик имеет право зарегистрировать его как отдельный нежилой объект и продать. Однако с 2005 года, после вступления в силу ЖК РФ, все вводимые в эксплуатацию подвалы по умолчанию становятся общей собственностью собственников жилья. Кроме того, существует норма Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»: с момента приватизации первой квартиры в доме муниципальный статус подвала утрачивается, и его режим определяется именно на эту дату. Любые попытки регистрации права собственности на такое имущество со стороны отдельных лиц являются незаконными, а сделки по его отчуждению – ничтожными. Это подтверждено Определением Верховного Суда от 14 ноября 2024 г. (дело № А40-109777/2023).
Как можно использовать подвал?
Отчуждение подвала (продажа, дарение) запрещено. Возможны лишь следующие варианты использования:
- передача в аренду третьим лицам — допускается исключительно на возмездной основе;
- использование для нужд собственников при условии соблюдения всех норм.
Такие решения принимаются только на общем собрании собственников большинством голосов.
Основная функция подвалов – техническая и аварийно-защитная (размещение коммуникаций, доступ для ремонтных бригад, укрытие при ЧС). При желании собственники на собрании могут разрешить оборудовать там кладовые, мастерские или офисы, но строго в рамках закона.
Что запрещено в подвалах?
Согласно Правилам содержания общего имущества (№ 491) и противопожарного режима (№ 1479), в подвалах категорически запрещено:
- устраивать склады горючих, взрывоопасных материалов, легковоспламеняющихся жидкостей, газовых баллонов и пиротехники;
- организовать производственные участки, мастерские и хранить любое оборудование или мебель;
- использовать опасные химикаты, загрязняющих воздух, а также захламлять и затоплять помещение (СанПиН 2.1.3684-21).
Кто несет ответственность за состояние подвала?
Эта обязанность лежит на УК. За счет средств, которые жильцы платят за содержание и ремонт, она должна обеспечивать чистоту, сухость, исправную вентиляцию и освещение технических помещений (ст. 161 ЖК РФ, п. 4.1.3 Правил № 170). Затопление и загрязнение недопустимы.
Вывод
Подвальные помещения можно использовать, но не забывая о его правовом статусе. Если подвал является общей долевой собственностью, его эксплуатация возможна только по решению общего собрания жильцов и при соблюдении пожарных и санитарных норм. Исключение составляют лишь изолированные блоки в новостройках, выделенные застройщиком по проекту. Все прочие варианты отчуждения или использования являются нарушением закона.
Источник: https://alrf.ru/news/komu-dostayutsya-podvaly-v-mnogoetazhkakh-i-chto-tam-mozhno-khranit/
Если вам требуется проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
