Кому из двух покупателей достанется жилье?
Верховному суду РФ пришлось решать достаточно сложную проблему при пересмотре итогов спора между двумя покупателями одной квартиры. Такие ситуации, к сожалению, не редки, что подтверждается практикой отечественных судов.
Обычно подобные конфликты возникают в тех случаях, когда строительство жилья начинает один застройщик, у которого уже есть потенциальные покупатели, а завершает строительство уже другой. Новый застройщик, вложив средства в строительство дома, естественно, стремится компенсировать расходы и начинает продавать готовые квартиры, не вникая в их историю.
В рассматриваемом случае одна квартира была продана двум разным покупателям. Первая покупательница заплатила деньги, по сути, за обещание жилья, которого еще не было, а второй покупатель платил за уже готовую квартиру. Суды долго разбирались, кому из покупателей достанется недвижимость, а кому — право требовать компенсацию убытков. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил, что в таких ситуациях нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности принадлежит ему. В этом и заключается опасность покупки жилья на стадии котлована, когда реальные деньги вносят лишь за бумагу с обещанием.
Теперь подробнее о споре, который произошел в Краснодарском крае. Там одна женщина оплатила свою будущую квартиру в строящемся доме. Застройщик, индивидуальный предприниматель, должен был передать ей ключи к концу года, но не выполнил своих обязательств. В том же году он заключил договор о совместной деятельности с местным ООО, которое по условиям договора стало правопреемником всех прав и обязанностей застройщика.
Через два года Армавирский городской суд признал право собственности на эту квартиру именно за ООО, хотя изначально она должна была достаться женщине, оплатившей ее первой. В итоге эту квартиру к моменту завершения строительства захотел приобрести другой гражданин. Он заключил договор купли-продажи, согласно которому фирма должна была сначала зарегистрировать право собственности на квартиру за собой, а затем передать ее покупателю. Однако фирма этого не сделала. Тогда покупатель обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на жилплощадь.
Городской суд удовлетворил требования второго покупателя, посчитав, что договор и действия сторон «были направлены на создание недвижимости и ее передачу покупателю». Первая же покупательница, у которой право собственности так и не было оформлено, узнала об иске только после того, как дело уже рассмотрели в горсуде. Она возмутилась и подала апелляционную жалобу и одновременно встречный иск к ООО и второму покупателю, требуя признать за собой право собственности на квартиру.
Краевой суд рассмотрел дело и встал на сторону женщины, признав ее собственницей недвижимости и отклонив иск второго покупателя. Суд мотивировал решение тем, что после заключения договора о совместной деятельности между первым застройщиком — индивидуальным предпринимателем — и ООО, компания стала правопреемником всех его прав и обязанностей, включая завершение строительства, ввод объекта в эксплуатацию и передачу квартиры гражданке. Это решение поддержал и кассационный суд. Однако второй покупатель обратился с жалобой в Верховный суд РФ.
Верховный суд напомнил, что согласно статье 398 Гражданского кодекса, если должник не исполнил обязательство и не передал вещь в собственность, то кредитор вправе потребовать отобрать ее и передать ему. При наличии нескольких кредиторов преимущество имеет тот, у кого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то преимущество получает тот, кто первым предъявил иск. Однако этот порядок не работает, если вещь уже была передана кому-то в собственность. А применительно к недвижимости эта коллизия разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС N 22 (от 29 апреля 2010 года): если имеется несколько покупателей, суд обязан удовлетворить иск о государственной регистрации права собственности тому, кому недвижимость уже передана во владение. Другие покупатели могут требовать лишь возмещения убытков от должника. Верховный суд отметил, что краевой суд не учел это и допустил ошибку, не проверив, была ли спорная квартира передана во владение одному из истцов. В связи с этим Верховный суд отменил решения апелляции и первой кассации и направил дело на новое рассмотрение в краевой суд.
Эксперты поясняют, что подобные случаи «двойной продажи» квартир являются актуальной проблемой, а позиция Верховного суда соответствует сложившейся судебной практике — необходимо выяснять, была ли недвижимость передана во владение кого-либо из покупателей.
Определение Верховного суда РФ N 8-КГ21-16-К4.
Источник: https://rg.ru/2025/06/23/isk-dorozhe-deneg.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки стоимости имущества, а также строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
