Когда застройщики вправе составить односторонний акт о приеме-передаче недвижимости?
Третий кассационный суд общей юрисдикции подтвердил право застройщиков составлять в одностороннем порядке акт приема-передачи недвижимости и направлять его дольщику. Это касается как покупки квартиры, так и машиноместа.
Разъяснения были даны в ходе рассмотрения конкретного дела. Гражданин П. подал иск к застройщику с требованием расторгнуть договор, вернуть деньги и выплатить штраф. В суде он заявил, что в конце октября 2020 года заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому застройщик обязался передать ему машино-место с определенными характеристиками не позднее конца декабря 2021 года. Спустя 2 месяца объект так и не был передан в пользование, поэтому истец направил застройщику претензию с односторонним отказом от договора и потребовал возврата уплаченных денежных средств.
Застройщики, в свою очередь, заявили, что неправомерным было поведение гражданина, который уклонялся от принятия объекта. Поэтому они составили акт приема и направили его ему, фактически «всучив» машино-место юридически.
Кассационный суд поддержал застройщиков, отметив, что они вправе направить участнику долевого строительства в одностороннем порядке акт приема-передачи, если тот уклоняется от приемки объекта.
Задержка в передаче объектов долевого строительства является распространенной проблемой в этой сфере. Застройщики часто не успевают завершить строительство и передать обещанные объекты в срок, установленный договором, по различным причинам.
Однако, наибольшее количество споров возникает в ситуациях, связанных непосредственно с приемкой объектов строительства. Одни участники подписывают акт приема-передачи сразу, несмотря на замечания к объекту строительства, просто составляя протокол осмотра или делая замечания к акту приема-передачи. Другие, напротив, занимают принципиальную позицию и отказываются подписывать такой акт, поскольку, по их мнению, объект строительства не соответствует условиям договора, даже если замечания незначительные.
Юрист отметил, что есть и такие участники, которые намерены извлечь максимальную выгоду из задержки передачи объекта строительства, всеми возможными способами затягивая сроки подписания акта приема-передачи.
Поскольку впоследствии с застройщика можно взыскать неустойку за просрочку передачи объекта, которая рассчитывается до даты подписания акта приема-передачи, если не действует мораторий на взыскание неустойки. Юрист напоминает, что, например, с 21.03.2024 г. по 31.12.2024 г. неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не начисляется в соответствии с постановлением Правительства РФ.
Кроме того, такие участники долевого строительства помимо неустойки за просрочку ещё стараются выявить максимальное количество дефектов на объекте строительства путем проведения внесудебной экспертизы для последующего обращения в суд. В целях защиты от недобросовестного поведения участников долевого строительства законодатель наделил застройщика правом составлять односторонний акт приема-передачи объекта.
Проблема односторонних актов со стороны застройщиков широко распространена на практике. Если участник долевого строительства не согласен с таким актом, он может обратиться в суд с иском о признании одностороннего акта недействительным. При этом застройщик должен доказать, что истец действовал недобросовестно и уклонялся от приема объекта долевого строительства. В большинстве случаев участникам долевого строительства удается признать односторонний акт застройщика недействительным, так как именно застройщик препятствовал приемке квартиры. К примеру, если невозможно было записаться на приемку квартиры, а участник долевого строительства своевременно направлял уведомление о готовности принять объект строительства.
В данном случае застройщики смогли доказать, что они действовали правильно, а покупатель, наоборот, был неправ. Юрист отмечает, что решение кассационного суда не означает, что участник долевого строительства не вправе уклониться от приема недвижимости, если ему что-то не нравится. Речь идет именно о недобросовестном уклонении.
В настоящее время вырабатываются правовые подходы к определению недобросовестного поведения дольщика. Юрист напоминает о прошлогоднем определении Верховного суда России, в котором указано, что нельзя считать добросовестным поведением истца использование нежилого помещения по назначению, несмотря на отказ от подписания акта приема-передачи. В том деле покупатель фактически принял помещение и провел в нем отделочные работы, что в совокупности с другими обстоятельствами свидетельствует об отсутствии оснований для непринятия объекта. Второй кассационный суд общей юрисдикции в своем определении весной этого года указал, что при разрешении споров о признании недействительными одностороннего акта застройщика судам следует установить, приступил ли истец к принятию объекта в установленный срок после получения уведомления о его готовности. Кроме того, необходимо выяснить, заявлял ли истец до составления одностороннего акта требование о составлении акта выявленных недостатков объекта, и чинились ли ответчиком препятствия в осмотре и принятии объекта или составлении акта выявленных недостатков, и в чем они заключались.
Отказ от подписания акта-приемки, если объект долевого строительства не имеет существенных недостатков, также считается необоснованным уклонением от подписания одностороннего акта. Уклонением от приемки объекта строительства также будет признано неподписание акта приема передачи в связи с тем, что участник долевого строительства не согласен с площадью передаваемого объекта. Уклонение со стороны дольщика может выражаться и в бездействии, например, неявке для оформления документа о передаче объекта долевого строительства в назначенный день.
Юрист отмечает, что в судебной практике сложился подход, согласно которому участник долевого строительства имеет право не принимать объект и не подписывать односторонний акт, если объект передается с существенными недостатками. Существенными считаются недостатки, которые не позволяют использовать объект по назначению. Категория существенности является оценочной и в каждом конкретном судебном споре определяется по-разному.
Например, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в одном из своих определений согласился с тем, что поскольку договором была предусмотрена передача объекта без чистовой отделки, указанные недостатки не являются существенными, так как не влияют на использование квартиры по назначению. Поэтому их наличие не лишало истца возможности принять квартиру. В результате уклонение гражданина от приемки объекта долевого строительства было расценено как злоупотребление правом.
Стоит отметить, что до 31.12.2024 г. действует особый порядок передачи объектов долевого строительства. Дольщики обязаны принимать объекты строительства даже при наличии существенных недостатков, но при этом они имеют право до подписания акта приема-передачи составить акт осмотра с участием специалиста, в котором будут зафиксированы недостатки. Застройщик же вправе составить односторонний акт приема-передачи по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику.
При этом, судебная практика пока неоднородна, и в законе не выработаны критерии признания недобросовестного поведения участника долевого строительства. Поэтому необходимы точечные изменения в законодательстве о долевом строительстве и в правоприменении (на уровне разъяснений Верховного Суда РФ) относительно данной категории дел.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
