Какой статус постройки на участке, который используется не по назначению?

Если рассматривать вопрос формально, самовольной постройкой можно считать недвижимость, которая эксплуатируется без учета целевого назначения участка. Ранее такой подход действительно встречался в судебных решениях. Однако в последние два года позиции судов, включая Верховный суд, стали более мягкими. Почему по одному этому признаку нельзя сразу считать объекты «самостроем» и сносить их?

В 2015–2016 годах подход властей к самовольному строительству стал строже, и государство позволило сносить такие постройки в административном порядке. Одной из причин сноса в то время служило нецелевое использование объекта. 

В судебной практике нижестоящие инстанции иногда признавали объект «самовольной» постройкой, основываясь лишь на факте нецелевого использования, но подобная позиция судов представляется в корне неверной. 

Например, в деле № А32-1591/2016 первая инстанция указала на нецелевое использование истцом участка под гаражный кооператив, где фактически были построены многоквартирные дома с балконами и благоустроенной инфраструктурой (внутри помещений были санузлы, душ, электроплита и газовые колонки). В деле отсутствовали документы, из которых бы следовало, что землю предоставляли для постройки жилых помещений. При этом материалы дела не оставляли сомнений, что спорные объекты используются как жилье. Однако суд первой инстанции не учел, что лицо не принимало надлежащих мер к легализации построек (не обращалось с заявлением о выдаче разрешения на строительство), тогда как это первостепенно для признания постройки самовольной. 

Апелляционная инстанция оставила решение без изменений, но в мотивировочной части учла все эти факты, что стало причиной отказа в признании права собственности на объект.

Верховный суд неоднократно подчеркивал важность оценки значимости нарушений. Такой подход можно проследить и в судебной практике, например, в деле № 18-КГ24-93-К4. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством Президиум ВС отметил, что нарушения градостроительных и строительных норм могут быть признаны незначительными в зависимости от обстоятельств дела. Такой подход позволяет сохранить объект самовольного строительства, поскольку снос считается крайней мерой ответственности. Однако постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права третьих лиц, как указано в пункте 7 документа.

Важно различать «нецелевое возведение» и «нецелевое использование». Верховный суд указал на это в деле № А40-226525/2022, поддержав бизнес в споре с московскими властями. Экономколлегия не согласилась с таким подходом и подчеркнула, что при демонтаже здания необходимо учитывать самовольное возведение и другие признаки, определяющие имущество как бесхозяйное.

Конкретнее высказался Пленум ВС в п. 19 постановления от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», где отметил: «Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой». Более того, в деле № 18-КГ24-155-К4 Верховный суд отметил, что такое использование наказывается другими мерами ответственности.

Если ориентироваться на более свежую судебную практику за 2024 год, то самовольной постройкой признают те объекты, которые не только не соответствуют цели использования участка, но и возводились без проектной документации и разрешения на строительство. В деле № А15-6816/2021 ларьки общепита были признаны самовольными постройками, поскольку они находились на земле, предназначенной для строительства жилья и торгового комплекса, и не имели необходимой документации, регламентирующей их возведение: из чего, когда и как они построены. 

Из существующих разъяснений и судебной практики видно, что государство не стремится лишать собственников их недвижимости. Основная цель властей — привести строения в соответствие с законными нормами. Лишь после тщательного изучения всех обстоятельств и точного определения нарушений, совершенных при возведении таких построек, можно делать выводы о том, является ли постройка самовольной из-за нецелевого использования или других факторов. Важно помнить, что снос — это крайняя мера, применяемая к постройкам с серьезными юридическими и строительными нарушениями, а не просто из-за несоответствия целевому использованию участка.

Источник: https://pravo.ru/story/256917/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.