Какие земельные участки не стоит покупать?
Иногда приобретение земли может обернуться невозможностью использовать его под строительство дома или дачи, а также к затяжным судебным разбирательствам. Однако потенциальный покупатель может самостоятельно провести первоначальную экспертизу и определить, стоит ли покупать земельный участок или лучше отказаться от этой идеи.
Ключевой момент — вид разрешенного использования.
Необходимо понимать, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится участок. От этого зависит, какую деятельность можно осуществлять на данной земле, разрешено ли строительство дома или нет. И если приобрести участок с неправильным ВРИ, то можно так и не начать строительство.
Существует классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Росреестром, который определяет, какие виды земель подходят для строительства домов. Для возведения дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено не только возводить дома, но и строить гаражи, вспомогательные постройки, а выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». На этих землях можно строить как жилые, так и садовые дома, а также производить сельскохозяйственную продукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 — «Ведение садоводства». Участки с этим ВРИ предназначены для отдыха или для выращивания сельскохозяйственных культур для личных нужд. На таком участке разрешено строительство как жилых, так и садовых домов.
Если же у приобретенного участка основной вид разрешенного использования — «Ведение огородничества» (13.1), то построить капитальный или даже садовый дом на таком участке не получится. Эксперт предупреждает, что на такой земле можно возводить лишь хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря.
Как определить вид разрешенного использования?
Для этого необходимо знать адрес земельного участка или его кадастровый номер. Самый простой способ узнать нужную информацию — воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Также данные о виде разрешенного использования можно получить в офисах многофункциональных центров (МФЦ) или на портале государственных услуг.
Плохая юридическая история
Земельный участок с плохой юридической историей может стать серьезной проблемой для нового владельца, например, если участок с обременением, незаконными сделками или неоформленным правом собственности. Эксперт отмечает, что это может привести к проблемам при оформлении прав собственности, судебным разбирательствам с прежними владельцами или третьими лицами, которые могут претендовать на участок, а также к признанию сделки незаконной или недействительной.
Чтобы минимизировать такие риски, рекомендуется перед покупкой земельного участка:
- запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки наличия обременений;
- изучить историю сделок с участком и выяснить, были ли судебные разбирательства по вопросам его собственности.
Ошибка в реестре
Возможны проблемы при покупке участка, границы которого внесены в ЕГРН с реестровой ошибкой. Обычно это проявляется в том, что границы приобретаемой земли пересекаются с границами соседнего участка. В таком случае покупателю могут отказать в регистрации права собственности на землю (ст. 26 ФЗ-218).
Если на кадастровом плане участок накладывается на соседний или его форма не соответствует фактической, это может свидетельствовать о неправильно проведенных работах по межеванию и постановке на кадастровый учет, либо о наличии споров по границам земельного участка. Рекомендует воздержаться от приобретения такого участка до устранения нарушений в кадастровом учете.
Подземные коммуникации
Наличие подземных коммуникаций в границах земельного участка не исключает возможности его приобретения в частную собственность. Однако такие объекты требуют для его правообладателя возможности пользоваться землей, поэтому устанавливается сервитут. Например, может быть предусмотрена обязанность обеспечить проход и проезд по обслуживающему земельному участку для его эксплуатации, проведения ремонтных работ и т.д.
В некоторых случаях подземные коммуникации могут стать причиной запрета на строительство. Если покупатель хочет избежать неприятностей в будущем, лучше воздержаться от приобретения такого участка.
Рядом с ЛЭП
Эксперты отмечают, что если земельный участок находится в непосредственной близости от линии электропередачи (ЛЭП), то есть вероятность, что строительство на таком участке лучше согласовать с энергетиками. В окрестностях ЛЭП могут находиться охранные зоны инженерных коммуникаций и сетей. Кроме того, следует учитывать движение заряженных частиц по проводам, создающих электромагнитное поле. Постоянное соседство с ними может оказать негативное влияние на здоровье.
Сложность в подключении коммуникаций
Перед приобретением земельного участка важно выяснить, есть ли возможность подключения к водопроводу, канализации, газу или электричеству, а также узнать, как далеко находятся эти линии коммуникаций и сколько будет стоить подключение к ним. Если уже на этапе проверки станет очевидно, что будут проблемы, лучше отказаться от покупки такого участка.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/67b87d3d9a79479ea70f49b8
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или землеустроительной экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
