Какие формулировки необходимо вписать в договор купли-продажи недвижимости, чтобы его не оспорили?
В последнее время в договорах купли‑продажи недвижимости, которые заключают наши граждане, все чаще встречаются новые пункты, которых раньше не было. Это делается для того, чтобы защитить покупателей от возможных рисков.
Среди этих новых пунктов есть неожиданные требования – например, подтверждение продавца, что в момент продажи он не находится под влиянием мошенников, понимает последствия сделки и не является иноагентом.
Граждане, покупающие сегодня недвижимость на вторичном рынке, должны знать, что не успел утихнуть скандал с так называемой «схемой Долиной», как на подходе уже новые основания требовать проданное жилье назад.
В заявлениях в суд с просьбой вернуть проданную квартиру у вчерашних собственников стали все чаще возникать формулировки про «временном помутнении рассудка и провалах в памяти».
Какую фразу можно добавить в договор купли‑продажи жилья, чтобы защититься от рисков? И существуют ли такие формулировки?
Такой договор фигурирует при оспаривании сделок, разделе имущества между супругами, наследственных и земельных спорах, спорах с застройщиками, госорганами и т.д. При этом число мошенников и недобросовестных продавцов в этой сфере ежегодно увеличивается, а также появляются новые схемы обмана.
Практика показывает, что существуют 4 основные группы оспариваемых сделок по недвижимости:
- Недееспособность или ограниченная дееспособность продавца. В таком случае рекомендуется запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с осмотром врачей. Сделка должна оформляться нотариально, а при сомнениях – провести освидетельствование врачом непосредственно при подписании договора.
- Нарушение прав третьих лиц. Основные споры связаны с нарушениями прав супругов, требованиями наследников, нарушениями прав несовершеннолетних. Необходимо тщательно изучить всю историю перехода прав на объект недвижимости, так как скрытые детали могут стать источником проблем.
- Банкротство продавца. При банкротстве продавца продажа квадратных метров считается выводом активов из конкурсной массы. Важно знать, что если продавец обанкротится, сделки за последние 3 года будут подвергаться тщательному анализу.
- Мошенничество. Вариативность тут огромная: от поддельных паспортов и доверенностей до «эффекта Долиной», когда продавец утверждает, что сделка была проведена под влиянием обмана.
При заключении договора купли‑продажи недвижимости рекомендуется помимо основных заверений продавца (отсутствие банкротства, долгов и т.д.), обязательно включить в текст договора слова продавца, подтверждающие, что заключение договора не связано с обманом или введением покупателя в заблуждение.
Договор должен ясно отражать, что продавец заключает его с реальным намерением получить деньги. В тексте следует указать, что после продажи недвижимости продавец понимает, что утратит все права на нее и обязан будет освободить объект.
Добавьте фразу, подтверждающую, что с продавцом не связывались третьи лица, ему не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения или получить кредит в его имени, и он не был вынужден заключать договор для содействия правоохранительным органам или Центральному банку.
В заключительных предложениях подчеркните, что продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи недвижимости третьим лицам, в том числе в целях помощи правоохранительным органам в раскрытии преступлений.
Продавец понимает, что если все перечисленные обстоятельства существовали на момент заключения договора, но были скрыты от покупателя, то он не сможет использовать их в будущем как основание для признания договора недействительным.
Источник: https://rg.ru/2026/02/24/ne-zabyt-i-pripisat.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, а также почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
