Как считать компенсацию за аварийное жилье
Известно, что приобретение квартир осуществляется не только с целью улучшения жилищных условий, но также и как способ инвестирования средств. Ранее одной из популярных стратегий была покупка квартир в аварийных домах.
Верховный суд защитил покупателя комнаты в аварийном доме.
Давайте разъясним: ранее в соответствии с 7 пунктом 32 статьи Жилищного кодекса, размер компенсации определялся на рыночной основе. Однако, законодательные изменения, внесенные несколько лет назад, установили ограничения на размер выплат по жилью, приобретенному после того, как дом был официально признан аварийным. Сейчас сумма компенсации не может быть выше, чем цена покупки жилья.
В одном из недавних дел, которое дошло до Верховного суда, местные суды решали, какие правила применить, если жилье купили до вступления в силу этой нормы.
История началась с покупки гражданином комнаты в доме, признанном аварийным. После этого он потребовал от муниципалитета выкупить помещение за сумму, в два с половиной раза превышающую стоимость покупки. Отказавшись от сделки, городская администрация столкнулась с судебным иском. В результате судебного разбирательства чиновникам пришлось согласиться на выкуп, однако сумма была уменьшена до первоначальной цены на основании новых изменений в статье 32 Жилищного кодекса, вступивших в силу после покупки. В итоге дело было передано на рассмотрение Верховного суда.
Главный герой этой истории приобрел комнату в аварийном доме, которая обошлась ему не очень дорого — 330 000 рублей. На момент сделки, дому уже как два года был присвоен статус аварийного и подлежал сносу. Жители, однако, отказались брать на себя ответственность за снос и обратились к местным властям с просьбой принять решение об изъятии участка. В ответ на это, администрация, сославшись на дефицит средств в бюджете, отказалась выплачивать компенсации и изымать землю. В качестве альтернативного решения предложено было переселение жильцов в новые квартиры до конца 2024 года в рамках действующей региональной программы.
Наш герой подал заявление в местные власти с просьбой о конфискации его комнаты и выплате ему денежной компенсации. Однако чиновники отклонили запрос на выкуп помещения. В ответ на это, он обратился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты. По результатам судебной экспертизы, стоимость комнаты — 872 959 рублей, что значительно превышает первоначальную цену покупки в 2,6 раза. Районный суд принял решение в пользу истца, но взыскал с администрации лишь 330 000 рублей компенсации. Сумма компенсации была уменьшена согласно 32 статье Жилищного кодекса, согласно которой размер возмещения за жилье, приобретенное после признания дома аварийным, не должен превышать цену его покупки.
После того, как апелляция и кассация отказали в изменении суммы компенсации, гражданин обратился в Верховный суд.
Судебная коллегия Верховного суда по гражданским делам не согласилась с доводами коллег. Верховный суд указал, что при рассмотрении дела судам надо было учитывать редакцию Жилищного кодекса, действовавшего на момент приобретения комнаты, а не на момент подачи иска или предъявления претензий администрации. В жилищном законодательстве утвержден принцип непосредственного применения законов во времени, и поэтому статья 32 ЖК не может быть применена к отношениям, возникшим до её введения в действие, подчеркнул Верховный суд. Местные суды не учли, что в момент покупки размер компенсации регулировался общими положениями статьи 32 ЖК и не зависел от статуса жилья как аварийного до перехода права собственности или после. Верховный суд отменил решения предыдущих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Эксперты считают, что Верховный суд урегулировал вопрос о том, как следует применять нормы жилищного законодательства во времени в спорах об аварийном жилье. Выкупная стоимость обычно была выше цены покупки таких объектов, так как по итогам экспертизы в нее включались убытки и компенсация за капитальный ремонт. Эта возможность получения дополнительных средств часто привлекала внимание. В связи с этим был введен Федеральный закон № 473-ФЗ, целью которого стало ограничение размера выплат, — отметил эксперт.
Многие приобретают аварийное жилье вынужденно, и именно поэтому статью 32 ЖК не стали применять к тем, кто стал владельцем таких помещений до введения новых ограничений. Этот момент был должным образом учтен Верховным судом, отмечают эксперты.
По мнению юристов, такой подход Верховного суда является прекрасным примером последовательного и принципиального правоприменения со стороны государства, когда ценности правовой определенности и доверия власти не уступают материальным вещам вроде выгоды для бюджета.
Определение Верховного суда РФ N 50-КГ21-5-К8
Источник: https://rg.ru/2024/05/13/schet-za-steny.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы или оценки стоимости недвижимости, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
