Как продать квартиру, полученную по договору дарения?

Получение квартиры в дар — это, безусловно, мечта многих россиян. Обычно процесс дарения происходит между родственниками: бабушки и дедушки дарят квартиры внукам, а родители — своим детям. Это довольно распространенная практика. Но как же дальше распоряжаться полученной недвижимостью и какие важные моменты следует учесть? Расскажем в сегодняшней статье!

Что нужно учитывать при дарении недвижимости?

Договор дарения квартиры представляет собой передачу недвижимости от одного лица к другому.

У этого договора есть две ключевые особенности:

1. Первая — он двусторонний. Это означает, что важно желание как дарителя, так и одаряемого.
2. Вторая — безвозмездность. Если вторая сторона перечисляет взамен средства, то это уже будет считаться другой сделкой — куплей-продажей или обменом, но не дарением.

Существуют определенные требования к дарителю:

• дееспособность;
• психическое здоровье и осознание своих действий;
• право собственности на квартиру.

Рекомендуется зафиксировать процесс дарения документально в момент дарения. В противном случае заинтересованные лица могут попытаться оспорить дарение в суде. Например, внуки бабушки, которая неожиданно подарила квартиру малознакомому человеку.

Квартиру, полученную в дар, можно продавать, и это не считается нарушением, даже если сделка осуществляется сразу же после подписания договора дарения. После оформления документов согласие дарителя на продажу не требуется. Однако могут возникнуть трудности, если даритель по-прежнему зарегистрирован в квартире и у него нет другого жилья. В таком случае придется обратиться в суд и через него добиваться выписки дарителя.

Как продать подаренную квартиру?

Процесс продажи квартиры, полученной в дар, в целом аналогичен сделке с любым другим жильем.

Подаренную квартиру можно продать сразу же после официального вступления в права собственности, когда прошла регистрация в Росреестре.

Условия для продажи подаренной квартиры включают:

• согласие собственников;
• отсутствие обременений.

Для продажи подаренной квартиры потребуются следующие основные документы:

• паспорта участников сделки,
• выписка из ЕГРН,
• договор дарения,
• договор купли-продажи,
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Через какое время можно продать подаренную квартиру без налога?

Если человек, получивший квартиру в дар, решает продать эту недвижимость, ему снова придется уплатить налог.

Размер налога зависит от стоимости квартиры и с этого года действует новая прогрессивная шкала налогообложения. При годовом доходе:

• до 2,4 млн руб. налог составляет 13%;
• от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
• выше 5 млн руб. — 18% и так далее.

Таким образом, к вашему доходу (например, зарплате) нужно добавить сумму дара, и в зависимости от полученной суммы определить размер налога.

Можно ли продать подаренную квартиру без уплаты налога? Да, это возможно. Однако придется подождать. Минимальный срок владения составляет:

• 3 года для близких родственников;
• 5 лет для остальных.

По истечении этого времени подаренную квартиру можно продать без уплаты НДФЛ. 

Как снизить налог с продажи квартиры, полученной по договору дарения?

Существуют способы снизить налог с продажи подаренной квартиры:

1. Налоговый вычет. Можно получить вычет на сумму, которую даритель потратил на приобретение этой недвижимости. Например, если женщина купила квартиру за 2 млн руб. и подарила ее сыну, который затем продал ее за ту же сумму, он сможет вычесть из налогооблагаемой базы затраты матери на покупку и в итоге не платить налог. Важно отметить, что, если даритель получил квартиру без затрат (например, в наследство или в подарок) и решит ее сразу продать, то эта схема не действует.
2. Уменьшение дохода от продажи. Можно вычесть из дохода от продажи подаренного имущества сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении. Если, например, квартиру подарил близкий родственник, налог при получении не уплачивается, и воспользоваться этим способом при быстрой продаже не получится. Однако если квартиру подарил, например, сосед, налог при получении придется заплатить, и при продаже можно уменьшить доход от продажи подарка на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении.
3. Имущественный налоговый вычет. При продаже недвижимости (не обязательно подаренной) можно сделать имущественный налоговый вычет — на 1 млн руб. в год.
4. Налоговый вычет для семей с детьми. Если в семье есть двое или более несовершеннолетних детей или студентов, учащихся на дневном отделении до 24 лет, и вы практически сразу покупаете другую квартиру, можно также сделать налоговый вычет. Этот способ опять же касается любых квартир, не только подаренных.

Нюансы продажа квартиры, подаренной ребенку

Родственники часто дарят квартиры несовершеннолетним, и впоследствии эту недвижимость можно выставить на продажу. Однако важно помнить, что ребенок до 18 лет может владеть квартирой, в том числе и подаренной, но распоряжаться ею до совершеннолетия он не вправе. Эту делают за него родители, усыновители или попечители. Взрослых контролируют представители отдела опеки и попечительства, которые участвуют в любых сделках с участием несовершеннолетнего. Они получают документы, изучают их, встречаются с родителями или законными представителями и выясняют причину продажи. В общем, они делают все возможное, чтобы ребенок не пострадал и не остался без жилья. По требованию органов опеки и попечительства сделка может быть аннулирована в судебном порядке.

Дети до шести лет считаются полностью недееспособными, и все решения за них принимают законные представители. Дети в возрасте от 6 до 14 лет обладают частичной дееспособностью: они могут участвовать в сборе документов, но решения не принимают. Подростки от 14 до 18 лет также частично дееспособны. Их могут приглашать на сделки, но решение все равно принимают законные представители. Молодые люди старше 18 лет полностью дееспособны и могут самостоятельно принимать решения и участвовать в сделках. Однако стоит отметить, что 16-летние молодые люди могут быть признаны полностью дееспособными, если они работают по трудовому договору или состоят в браке.

Таким образом, чтобы продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему, необходимо:

• приобрести для ребенка другую квартиру, которая не меньше по площади, либо предоставить ему долю в новой квартире, также не меньшей по площади;
• перечислить деньги от продажи квартиры на банковский счет несовершеннолетнего, которым он сможет воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

Когда могут возникнуть сложности при продаже подаренной квартиры?

1. Квартиру подарили одному из супругов, и он пытается ее продать

Если один из супругов получил квартиру по дарственной, то эта недвижимость принадлежит исключительно ему.

Например, если жена решит продать подаренную квартиру, ей не нужно будет получать согласие супруга, так как это только ее собственность.

Однако, если она продаст эту квартиру и приобретет другую, то новое жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. В случае развода супруга может попытаться доказать, что новая квартира была куплена на средства от продажи подаренной недвижимости, но этот вопрос придется решать в суде. Можно также попытаться зафиксировать этот момент в договоре купли-продажи второй квартиры.

2. Даритель зарегистрирован в подаренной квартире и живет там

Существуют ситуации, когда человек дарит квартиру своему родственнику, но по-прежнему зарегистрирован и продолжает там жить. Как быть в таком случае?

Если речь идет о близких родственниках, например, бабушке и внуке, они могут договориться, что пожилая женщина остается в квартире, а после ее смерти жилье перейдет к внуку. Но это если взаимоотношения в семье хорошие. Однако бывают и другие случаи.

Вот пример из жизни: одна женщина из Вологодской области оформила дарственную на свою большую квартиру на обеих дочерей и осталась в ней жить. Она надеялась, что старшая дочь будет о ней заботиться и помогать. Однако старшая дочь не захотела этого делать и решила, что если не продаст свою долю, то хотя бы сдаст ее в аренду. Мать и младшая дочь выступили против такого решения. Пожилая женщина попыталась через суд отменить договор дарения, но на судебном заседании старшая дочь не признала исковые требования, заявив, что не создавала никаких препятствий в пользовании квартирой матери. В итоге суд отказал пожилой женщине.

Договор дарения квартиры или ее доли — серьезное дело. Аннулировать его возможно лишь в исключительных обстоятельствах. Невнимание к дарителю, оскорбления не относятся к таковым. Дарение представляет собой безвозмездную сделку, и даритель не имеет права требовать что-то взамен.

Однако бывают ситуации, когда даритель намеренно не выписывается из квартиры. Что делать в этом случае? В первую очередь, стоит попытаться договориться с ним. Если это не удается, следует обратиться в суд, который может принять решение о принудительном выселении.

Перед тем как принять квартиру в дар, обязательно проверьте все детали, убедитесь, что даритель не против последующей продажи квартиры и что у него есть другое место для проживания. Также желательно выписать его из жилья до передачи квартиры покупателю.

3. Недействителен договор дарения

Существуют случаи, когда договор дарения может быть признан недействительным. Вот несколько возможных вариантов:

• дарение было проведено вопреки запрета на сделку, например, в ходе процедуры банкротства;
• договор был отменен через суд в связи с мошенничеством, что чаще всего происходит в ситуациях, когда даритель признается недееспособным.

После решения суда, отменяющего дарение, получатель квартиры теряет право собственности на нее. Он не может распоряжаться квартирой, в том числе и продавать.

Источник: https://rg.ru/2025/03/13/prodazha-kvartiry-poluchennoj-po-dogovoru-dareniia-chto-nuzhno-znat.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества, а также почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.