Как повысить стоимость изымаемой недвижимости с помощью оценщика?

Недвижимость — это один из самых значимых активов для физических и юридических лиц. Однако бывают случаи, когда государственные органы или другие учреждения могут изымать недвижимость у ее владельцев. Эти ситуации могут возникать по различным причинам, зачастую связанным с нарушением законодательства или необходимостью реализации общественных интересов. Одним из ключевых игроков, позволяющих повлиять на стоимость имущества являются оценочные компании. Для чего нужен оценщик? Можно ли обойтись самостоятельно?

По каким причинам могут изъять имущество?

1. Нарушение законодательства. Одной из основных причин изъятия недвижимости является нарушение законодательства. Это может включать в себя строительство без разрешения, использовании объекта для незаконной деятельности или неуплата налогов. В таких ситуациях государственные органы могут принять меры по изъятию недвижимости для восстановления правопорядка и обеспечения соблюдения законодательства.
2. Судебные решения. Судебные решения также могут стать основанием для изъятия недвижимости. Например, если собственник проигрывает судебный процесс и не может выполнить свои обязательства по выплате долгов или компенсаций, суд может постановить изъять имущество для его продажи и погашения долгов. Это часто происходит в случаях банкротства или неисполнения кредитных обязательств.
3. Экспроприация для государственных нужд. Экспроприация — процесс, при котором государство изымает частную собственность для реализации общественных проектов или защиты национальных интересов. Это может включать строительство инфраструктуры, такой как дороги, мосты или аэропорты. В таких случаях государство обязано предоставить владельцам недвижимости справедливую компенсацию.
4. Нарушение экологических или санитарных норм. Если недвижимость используется таким образом, что наносит вред окружающей среде или представляет угрозу для здоровья людей, государство может изъять ее для устранения угрозы. Э Это может включать в себя случаи загрязнения почвы, воды или воздуха, а также нарушения санитарных нормам.
5. Неуплата налогов и сборов. Неуплата налогов и сборов также может привести к изъятию недвижимости. Если собственник систематически уклоняется от уплаты налогов, связанных с его имуществом, государство может предпринять меры по изъятию объекта для его продажи и погашения долгов. 

Рассмотрим подробнее пункт №3.

При изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд чаще всего изымаются земельные участки вместе с расположенными на них зданиями и сооружениями. Это связано с тем, что такие меры обычно принимаются для реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как строительство дорог, линий электропередачи и объектов коммунального и социального назначения.

Земельные участки

• основания для изъятия. Земельные участки могут быть изъяты для выполнения международных договоров, строительства объектов федерального, регионального или местного значения, а также для комплексного развития территорий;
• возводимые объекты. Чаще всего это линии электропередачи, подстанции, автомобильные и железные дороги, а также объекты систем водоснабжения и водоотведения.

Здания и сооружения

• изъятие вместе с землей. Если на изымаемом участке находятся здания или сооружения, они также подлежат изъятию, если их размещение не соответствует целям изъятия;
• например, это могут быть как жилые, так и нежилые помещения, промышленные предприятия, офисные здания и другие коммерческие объекты.

Ключевые аспекты изъятия:

• компенсация. Изъятие недвижимости производится только при условии предварительного и равноценного возмещения убытков;
• публичность решений. Решения об изъятии публикуются на официальных порталах и могут быть проверены через выписки из ЕГРН.

Кто и как определяет стоимость изымаемой недвижимости?

Оценка стоимости изымаемой недвижимости — важный этап в процессе изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд. Этот процесс включает несколько участников и этапов, которые гарантируют справедливое и обоснованное возмещение для владельцев.

Участники процесса:

1. орган исполнительной власти — принимает решение об изъятии недвижимости и инициирует оценку стоимости объекта;
2. оценщики — определяют рыночную стоимость изымаемого имущества, включая земельные участки и находящиеся на них здания;
3. суд — в случае возникновения споров или необходимости принудительного изъятия определяет размер возмещения и условия изъятия.

Этапы определения стоимости:

1. Заказ оценки. Орган исполнительной власти, который принял решение об изъятии, инициирует оценку рыночной стоимости недвижимости.
2. Проведение оценки. Оценщики определяют стоимость, основываясь на рыночных данных и учитывая все факторы, влияющие на цену объекта, такие как местоположение, состояние и разрешенное использование.
3. Подготовка отчета. Оценщики составляют отчет, в котором указывают рыночную стоимость объекта и все убытки, причиненные его изъятием.
4. Предложение соглашения. Правообладателю предлагается соглашение об изъятии с указанием размера компенсации, рассчитанной на основе отчета об оценке.

Споры и независимая оценка:

• если владелец недвижимости не удовлетворен предложенной компенсацией, он может заказать независимую оценку и оспорить размер возмещения в судебном порядке; 
• суд рассматривает споры и определяет окончательный размер возмещения, основываясь на представленных оценках и доказательствах. 

Таким образом, процесс определения стоимости изымаемой недвижимости включает как государственные органы, так и независимых оценщиков, что обеспечивает прозрачность и справедливость всей процедуры.

Как оценщик может увеличить рыночную стоимость недвижимости в судебном процессе при изъятии?

В ходе судебного процесса оценщик может увеличить рыночную стоимость изымаемой недвижимости, применяя следующие стратегии и методы, основанные на практике и правовых позициях Конституционного Суда РФ:

1. Учет динамики рыночных цен и индексации:

• индексация стоимости. Оценщик имеет право на учет роста цен на аналогичные объекты в период между принятием решения об изъятии и фактическим выкупом. Например, если решение об изъятии было принято в 2023 году, а судебное разбирательство проходит в 2025-м, стоимость индексируется с учетом инфляции и изменений на рынке;
• использование данных экспертов. Привлечение организаций, которые специализируются на анализе рынка недвижимости, для подтверждения динамики цен в конкретном сегменте (жилая или коммерческая недвижимость).

2. Применение альтернативных методов оценки:

• сравнительный подход — анализ цен на аналогичные объекты в том же районе, особенно если их стоимость возросла из-за улучшения инфраструктуры (например, новые дороги или метро);
• доходный подход — оценка потенциального дохода от объекта (например, арендной ставки для коммерческой недвижимости) с дисконтированием к текущей стоимости;
• затратный подход — учет затрат на восстановление объекта с учетом актуальных рыночных цен на материалы и услуги.

3. Доказательство воздействия государственных проектов на стоимость.

Если увеличение стоимости связано с государственными проектами (например, строительство дорог или метро), оценщик может обосновать, что эти улучшения были осуществлены до принятия решения об изъятии, и, следовательно, должны быть учтены в расчетах. В противном случае владелец может получить несправедливую компенсацию.

4. Включение убытков и дополнительных расходов

Оценщик может увеличить итоговую сумму, включив:

• упущенную выгоду — потерю дохода из-за досрочного прекращения аренды или бизнеса;
• затраты на переезд — расходы на поиск нового помещения, перевозку имущества, переоформление документов;
• компенсацию морального вреда. В исключительных случаях, если изъятие вызывает существенные неудобства.

5. Оспаривание первоначальной оценки:

• независимая экспертиза. Проведение повторной оценки с привлечением сертифицированного оценщика, который использует актуальные данные и правильные методики;
• анализ ошибок в отчете заказчика. Выявление недочетов в первоначальной оценке, таких как игнорирование уникальных характеристик объекта и других.

6. Использование судебной практики:

• ссылки на решения Конституционного Суда РФ. Например, Постановление Конституционного Суда 2019 года, которое обязывает учитывать индексацию и динамику рынка;
• примеры из аналогичных дел: приведение случаев, когда суд удовлетворил требования о повышении компенсации на 50–70% после переоценки.

Например, в деле о изъятии земельного участка для строительства ЛЭП оценщик смог повысить компенсацию с 18,8 млн до 33,1 млн рублей, доказав, что: 

• стоимость земли увеличилась на 40% за два года благодаря развитию инфраструктуры; 
• убытки собственника включали потерю арендного дохода в размере 2 млн рублей в год. 

Таким образом, оценщик может повысить рыночную стоимость, комбинируя методы оценки, актуализируя данные, учитывая дополнительные убытки и ссылаясь на судебную практику. Главное условие — независимость эксперта и использование достоверных источников информации.

Источник: https://companies.rbc.ru/news/M8JRYoKorB/kak-povyisit-stoimost-izyimaemoj-nedvizhimosti-s-pomoschyu-otsenschika/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества, а также проведения землеустроительной или строительно-технической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.