Как перепланировка влияет на продажу квартиры?

Перепланировка способна как повысить, так и понизить цену недвижимости, а также повлиять на сроки продажи и юридическую сторону сделки. Наличие или отсутствие официального оформления нередко становится решающим фактором для покупателя. В этой статье мы разберемся, как осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, с какими рисками и требованиями можно столкнуться?

Что считается перепланировкой?

Перепланировка квартиры — внесение изменений в планировку жилой зоны, которые обязательно должны быть отражены в документах: например, перенос стен, объединение комнат и тому подобное. Главное — чтобы это были официально оформленные изменения, зарегистрированные в БТИ и Росреестре. Не стоит путать с переустройством: оно тоже требует согласования и оформления, но оно касается инженерных сетей в квартире — труб водоснабжения, системы отопления, электрического или газового оборудования.

Распространенные формы перепланировок включают увеличение жилой площади за счет сноса перегородок, объединение кухни и гостиной, устройство гардеробной, перенос ванной комнаты и так далее. Законное изменение упрощает сделки, поскольку потенциальный покупатель и банк, если речь идет об ипотеке, получают полную информацию о жилье и не боятся рисков перепланировки.

Как перепланировка влияет на цену и сроки продажи?

Если изменения улучшают качественные характеристики квартиры и функциональность помещений, расширяют полезную площадь и создают современный дизайн, они могут увеличить стоимость жилья на 5–15% или даже больше. К примеру, сейчас популярны минимализм, простор и много воздуха. Соответственно, жилплощадь с открытыми пространствами будет гораздо более привлекательной на рынке, чем вариант с узкими коридорами и маленькими комнатами. Кроме того, высококачественные отделочные материалы и профессиональная отделка увеличивают стоимость квартиры.

Если же перепланировка плохо продумана, ухудшает комфорт или выглядит дисгармонично, найти покупателя может оказаться непросто, и, вероятно, придется делать скидку. Слишком сложные или экстравагантные изменения тоже могут отпугнуть потенциальных покупателей, а значит, нужно будет ждать того, кому это понравится, либо снижать стоимость.

Когда покупатель найден, а перепланировка оформлена в полном соответствии с правилами, проверка документов проходит быстро, и сделка купли-продажи укладывается в стандартные сроки.

Если перепланировка спорная или попросту незаконна, продавцу придется столкнуться с дополнительными проверками, возможными отказами банков в одобрении ипотеки, а также необходимостью легализации изменений. Все это затягивает сроки продажи, снижает доверие покупателей, может привести к юридическим проблемам, снизить рыночную стоимость квартиры на 10% и более.

Чтобы наглядно продемонстрировать разницу, вот два реальных сценария продажи квартиры с перепланировкой:

• легальная перепланировка без ограничений: квартира быстро продается, цена соответствует рынку или может быть выше на 5–15% благодаря улучшениям.
• незаконная перепланировка: риск снижения цены от 10%, возможны затяжные разбирательства, сделка может сорваться, а собственнику грозят штрафы и обязанность вернуть все в первоначальное состояние.

Как узаконить перепланировку и избежать лишних хлопот?

Если перепланировка уже выполнена без предварительного согласования, ее обязательно нужно узаконить — для этого придется пройти экспертизу и обратиться в специализированные органы, такие как БТИ, Росреестр и жилищные инспекции. Процесс узаконивания занимает от нескольких недель до нескольких месяцев и требует финансовых затрат на оформление документов, техническую экспертизу и согласование.

Поэтому настоятельно рекомендуем приступать к работам только после получения официального разрешения. С начала 2025 года в России вступили в силу новые правила перепланировки жилья. Внесенные изменения в Жилищный кодекс делают процедуру оформления проще и уменьшают количество бюрократических преград.

Благодаря новым правилам, вступившим в силу с 2025 года, все необходимые заявления и проекты теперь можно подавать онлайн через портал Госуслуг. После одобрения данные автоматически передаются в Росреестр — это избавляет от лишних визитов и значительно ускоряет процесс оформления. Общий перечень документов для согласования сократился, а заявления рассматриваются быстрее, что особенно актуально для тех, кто планирует продавать свою недвижимость.

Для легальной перепланировки понадобятся: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт из БТИ, проект перепланировки и согласие всех остальных собственников жилья. Если заявку отклонят, вам обязательно объяснят причину — чаще всего это связано с демонтажом несущих стен или изменениями фасада здания.

Если у вас оформлена законная перепланировка, перед продажей квартиры убедитесь, что все актуальные изменения отражены в выписке из ЕГРН. После этого можно приступать к сбору обычного пакета документов для сделки.

Ключ к успешной продаже квартиры с перепланировкой

Чтобы свести к минимуму риски и ускорить продажу квартиры с перепланировкой, необходимо правильно оформить все документы и заранее провести юридическую экспертизу объекта. Основа благополучной сделки —прозрачность информации для покупателя и банковских структур.

Если вы планируете продажу квартиры с перепланировкой, разумно обратиться за консультацией к юристу или риелтору, чтобы проверить соответствие всех документов требованиям законодательства и избежать неприятностей. 

Источник: https://companies.rbc.ru/news/lWmURQ74ee/kak-pereplanirovka-vliyaet-na-prodazhu-kvartiryi/

Если вам требуется строительно-техническая судебная экспертиза, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.