Как оценивают ЛЭП?

Оценка линий электропередачи (ЛЭП) — задача непростая.  Здесь важно учитывать протяженность, износ и тарифы. Рассмотрим подходы, ключевые факторы оценки ЛЭП.

ЛЭП как объект оценки

С юридической точки зрения линии электропередачи является линейным объектом (пункт 10.1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). К линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и другие подобные сооружения.

А с технической точки зрения ЛЭП — совокупность опор, проводов, изоляторов, фундаментов и других элементов, объединенных в единую систему для передачи электроэнергии, протяженностью в десятки и сотни километров.

Зачем оценивать ЛЭП?

Оценка ЛЭП обычно требуется при:

• сделках купли-продажи электросетевого имущества;
• внесении в уставный капитал;
• постановке на баланс и переоценке основных средств;
• залоге и кредитовании;
• банкротстве и реализации имущества;
• страховании (оценка остаточного ресурса и степени износа для расчета страховых рисков);
• оспаривании кадастровой стоимости или налоговых спорах.

Почему оценка ЛЭП — это сложно?

Оценка линий электропередачи отличается по своей сложности от оценки зданий или квартир, поскольку сталкивается с рядом специфических проблем:

1. Протяженность и распределенность объекта. ЛЭП может проходить через разные населенные пункты, различные категории земель и климатические зоны. Попытка усредненно оценить весь объект приведет к неточным результатам, поскольку участки трассы существенно различаются.
2. Техническая сложность. ЛЭП — состоит из множества элементов: опоры (железобетонные, металлические, деревянные), провода (разных марок и сечений), изоляторы, фундаменты, заземления. Каждый из них имеет индивидуальный срок службы, свою степень износа и стоимость замещения.
3. Отсутствие активного рынка. В отличие от жилых или коммерческих объектов, ЛЭП редко продаются на открытом рынке. Поэтому сравнительный подход, основанный на анализе цен сделок с аналогичными объектами тут малоэффективен.
4. Тарифное регулирование. Доходы от эксплуатации ЛЭП жестко регулируются государством: тарифы на передачу электроэнергии устанавливаются Федеральной антимонопольной службой и региональными тарифными службами. Это делает использование доходного подхода невозможным или накладывает серьезные ограничения на его применение.

Три основных подхода к оценке ЛЭП

Как и при оценке любого имущества, для линий электропередачи (ЛЭП) используются 3 классических подхода. Однако их применение в случае ЛЭП сопровождается рядом особенностей и ограничений.

Затратный подход для ЛЭП является основным и наиболее применяемым. Это объясняется тем, что рыночная стоимость такого объекта в первую очередь определяется стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов.

Основные этапы затратного подхода при оценке ЛЭП выглядят так:

1. Определение стоимости полного воспроизводства (или замещения) объекта. То есть рассчитывается стоимость строительства новой аналогичной ЛЭП на дату оценки с учетом всех элементов: опор, проводов, изоляторов, фундаментов, монтажных работ.
2. Расчет накопленного износа — физического, функционального и экономического.
3. Вычитание износа из стоимости воспроизводства — получаем остаточную стоимость.

Физический износ определяется на основе технического обследования. При этом важно учитывать нормативные сроки службы различных элементов. Например,для опор ЛЭП нормативный срок службы составляет 40 лет, после чего проводится обязательное техническое освидетельствование каждые 5 лет.

Для кабельных линий нормативный срок составляет 25–30 лет, для воздушных линий — 25–40 лет. Срок службы всей ВЛ зависит от срока службы опор и оценивается специалистами в 50 лет для высоковольтных ЛЭП.

Функциональный износ связан с моральным старением. К примеру, использование устаревших марок проводов или конструкций опор.

Экономическое (внешнее) обесценение — особенно актуально для ЛЭП, поскольку оно может быть вызвано тарифным регулированием, снижением спроса на электроэнергию в регионе или изменением законодательства.

Сравнительный метод применяется к ЛЭП крайне редко, поскольку нет сопоставимых аналогов. Каждая линия электропередачи обладает уникальными характеристиками: класс напряжения, протяженность, марка провода, тип опор, год постройки, условия эксплуатации.

Даже если аналоги находятся, то все равно потребуется вносить множество корректировок, что делает результат весьма условным.

Доходный метод тоже используется редко для оценки ЛЭП. Основная проблема в том, что доходы от ЛЭП формируются за счет тарифа на передачу электроэнергии, который устанавливается государством и не зависит напрямую от рыночных факторов.

Тем не менее, тот подход может быть полезен при оценке ЛЭП как части действующего бизнеса (например, сетевой организации). В таком случае оценивается не сама ЛЭП как конструкция, а денежный поток, генерируемый линией. Используются методы дисконтирования денежных потоков, расчет чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности.

На практике при оценке ЛЭП для большинства типичных задач— продажи, залога или переоценки — предпочтение отдается затратному подходу. Сравнительный и доходный подходы используются как вспомогательные — для проверки результата или в специфических ситуациях, требующих дополнительного анализа.

Что влияет на стоимость ЛЭП?

При оценке ЛЭП эксперт должен учитывать множество факторов. Вот основные из них:

• класс напряжения: чем выше напряжение, тем дороже строительства и, соответственно, выше стоимость;
• тип опор: металлические опоры дороже железобетонных, а железобетонные – дороже деревянных. Кроме того, материал опор также влияет на срок службы;
• мерка и сечение провода: более толстые провода с улучшенными характеристиками стоят дороже, но снижают потери электроэнергии;
• протяженность: прямая зависимость – чем длиннее ЛЭП, тем выше стоимость, но с учетом эффекта масштаба (удельные затраты на 1 км могут снижаться при больших объемах);
• год ввода в эксплуатацию и фактический износ: чем старше ЛЭП, тем выше физический износ, тем ниже остаточная стоимость;
• техническое состояние: результаты технического обследования –основа для определения процента износа. Коррозия опор, состояние изоляторов, провис проводов – это все снижает стоимость;
• местоположение и условия прокладки: строительство ЛЭП в городе дороже, чем в поле (из-за необходимости согласований, пересечений с другими коммуникациями). Сложный рельеф, болотистые грунты, вечная мерзлота – все это удорожает строительство и обслуживание;
• наличие обременений и сервитутов: если трасса ЛЭП проходит по чужим земельным участкам, то это может создавать дополнительные риски и снижать стоимость.

Что важно учитывать при заказе оценки ЛЭП?

Если вы планируете заказать оценку ЛЭП, вот несколько ключевых моментов, которые помогут получить качественный результат и избежать неприятных сюрпризов.

1. Выбирайте специализированного оценщика. Оценка ЛЭП требует глубокого технического и правового понимания. Не поручайте эту работу оценщику, который специализирующемуся на квартирах и офисах. Идеальным вариантом будет специалист с опытом работы с электросетевым имуществом.
2. Требуйте технического обследования. Без осмотра объекта оценка ЛЭП будет поверхностной. Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО 10), осмотр может быть полным, частичным или без проведения осмотра. Для ЛЭП рекомендуется провести полный осмотр, хотя бы на выборочных участках, чтобы учесть реальное состояние сооружений.
3. Подготовьте полный пакет документов.
   Оценщику нужно предоставить: технический паспорт ЛЭП, поэлементную опись, акты ввода в эксплуатацию, данные о ремонтах и реконструкциях, проектная документация (при наличии), а также информацию о земельных участках, занимаемых линией.
4. Проверяйте отчет на соответствие ФСО. Итоговый отчет должен содержать профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта и всю существенную информацию, использованную при определении стоимости. Также в отчете должны быть применены как минимум два подхода к оценке (если это возможно) с обоснованием выбора.
5. Учитывайте специфику цели оценки. Для залога в банке требования к отчету будут одни, для переоценки основных средств — другие, а для судебной экспертизы — третьи. Обязательно сообщите оценщику, для какой цели требуется оценка.

Вывод

Оценка линии электропередачи — это серьезная инвестиция в уверенность. ЛЭП является дорогим, сложным и стратегически важным имуществом, поэтому ошибочная оценка стоимости ЛЭП может обойтись очень дорого. Собственник объекта может продать актив дешевле его реальной цены или же наоборот, переплатить налоги, а также не получить кредит под залог либо проиграть судебный спор. Поэтому стоит доверить эту работу профессионалам. Они проведут комплексное исследование, включающее технический анализ, экономические расчеты и глубокое понимание рынка.

Источник: https://companies.rbc.ru/news/es6kgWsEx0/otsenka-lep-kak-pravilno-opredelit-stoimost-elektrosetevogo-imuschestva/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки стоимости имущества, а также строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.