Как купить квартиру в браке: в общую собственность или по долям?

Супруги могут приобрести недвижимость в совместную собственность, выделить доли или оформить покупку на имя одного из них. Приобретение жилья в браке практически ничем не отличается от обычной покупки недвижимости. Основное отличие заключается в том, что при разводе второй супруг вправе претендовать на половину собственности, а все имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Мы расскажем о различных способах покупки жилья в браке, о том, как будет происходить раздел имущества при разводе и как можно избежать судебных тяжб.

Когда квартира считается совместной собственностью супругов?

Для того чтобы квартира считалась совместной собственностью, она должна быть приобретена за счет общих доходов супругов, полученных ими в браке. Это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия и иные денежные выплаты, которые не имеют специального целевого назначения.

В каких случаях квартира не подлежит разделу?

Квартира может являться личной собственностью и не подлежать разделу в следующих случаях:

• квартира была подарена;
• квартира унаследована;
• квартира получена по другим безвозмездным сделкам (то есть бесплатно);
• квартира была куплена до вступления в брак;
• квартира хоть и приобретена в браке, но на ее покупку использовались личные средства (заработанные до брака, полученные в качестве дара или наследства).

По словам экспертов, существует несколько способов приобретения квартиры в браке. 

Покупка квартиры на одного из супругов

Часто одним из супругов, который покупает квартиру, является титульный собственник. Однако это не означает, что квартира принадлежит только ему. В случае развода она почти всегда будет считаться совместно нажитым имуществом, если была приобретена на общие средства супругов. Исключение составляют только те ситуации, которые прописаны в брачном договоре.

Для того чтобы имущество считалось совместно нажитым, брак должен быть зарегистрирован в соответствии с законом. Даже наличие одного или нескольких общих детей не влияет на гражданское состояние. Лица, не зарегистрировавшие брак в органах ЗАГС, не признаются супругами, и на них не распространяется соответствующее правовое регулирование семейных отношений. Они не наследуют друг от друга по закону. 

Покупка квартиры в совместную собственность без выделения долей

Некоторым семьям необходимо приобрести квартиру в совместную собственность без выделения долей. В этом случае покупателями выступают оба супруга, и в договоре купли-продажи, а также в Росреестре указывается, что квартира находится в совместной собственности, доли не выделены.

После приобретения жилья важно собрать все необходимые документы для регистрации. К ним относятся:

• паспорта супругов;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ренты и т. д.);
• свидетельство о браке.

Затем этот пакет документов вместе с заявлением нужно подать в многофункциональный центр (МФЦ) или в отделение Росреестра. Регистрация права на жилье займет около недели.

Покупка квартиры с выделением долей

Покупка жилья с выделением долей подразумевает, что каждому из супругов принадлежит определенная часть недвижимости. Хотя имущество, приобретенное в браке, считается совместным, супруги могут приобрести жилье с выделением долей. Обычно заранее определяется, что каждому из них принадлежит по 1/2 доли квартиры, что в будущем может упростить процесс раздела имущества при разводе.

Для регистрации права необходимо обратиться либо в МФЦ, либо в Росреестр. Также потребуется подготовить следующие документы:

• паспорта супругов;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ренты и т. д.);
• свидетельство о браке.

Регистрация занимает около недели, после чего в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) появятся все собственники с указанием долей.

Как делят квартиру при разводе?

Существует два способа раздела недвижимости. Первый вариант — это разделение на доли между обоими супругами, а второй — когда квартира передается одному из них, а другому выплачивается денежная компенсация, равная рыночной стоимости доли.

Если у супругов, к примеру, есть две или более квартиры, то оптимальным решением будет разделить имущество по объектам, передав по одной квартире каждому. По словам эксперта, несколько лет назад у истца не было возможности оставить единственную квартиру за собой, но сейчас судебная практика изменилась. Если доказать, что отношения конфликтные, пользоваться квартирой совместно затруднительно и имеется реальная возможность выплатить компенсацию, то суды нередко выносят решения о разделе с передачей объекта одному из супругов и выплатой денежной компенсации другому. Для определения ее размера проводится оценка рыночной стоимости, ее может заказать истец до суда. Если же ответчик с ценой не согласен, суд назначает судебную экспертизу рыночной стоимости.

В случае с ипотечной квартирой, где супруги выступали созаемщиками, при разводе можно переоформить кредит и недвижимость на одного из них с согласия банка. Если кредитно-финансовая организация согласится, один из супругов может переоформить ипотеку на себя, а другой получит свою долю в денежном эквиваленте. Для определения размера компенсации также проводится оценка рыночной стоимости.

Существует еще один вариант — продать ипотечную квартиру с согласия банка. Вырученные средства идут на погашение кредита, а оставшаяся сумма делится между супругами. 

Безопасный выход из ситуации

Эффективным способом избежать конфликтов и споров по поводу раздела совместно нажитого имущества является брачный договор. Его можно заключить как до, так и во время брака, и он вступает в силу с момента регистрации брака до его расторжения, при этом требует нотариального удостоверения. Благодаря брачному договору супруги могут заранее установить порядок распределения совместного имущества, прежде чем возникнут разногласия.

В брачном договоре можно сразу прописать условия раздела имущества. Например, квартира может считаться совместной собственностью в период брака, а после развода перейти исключительно к одному из супругов. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/67c78cd09a7947067ec1b68c

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки стоимости имущества и его раздела, а также проведения финансовой судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.