Как избежать сделки с мошенниками при покупке дачи
Несмотря на то, что случаи обмана на рынке загородной недвижимости встречаются реже, чем в городском сегменте, это не означает, что их не существует. Причина в том, что объем сделок на этом рынке меньше, а цикл продажи занимает значительно больше времени. Для мошенников это невыгодно, так как их схемы требуют быстрого оборота и минимального времени взаимодействия с владельцами. Однако, перед тем как заключить сделку на загородном рынке, важно учитывать множество нюансов.
Земельные ограничения
Иногда недобросовестные продавцы предлагают участки земли с ограничениями по использованию, о которых покупатель может не знать. Среди таких ограничений могут быть:
- земли сельскохозяйственного назначения с разрешением только для аграрных целей;
- участки с видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйства (ЛПХ), где возведение жилья невозможно без смены категории или вида разрешенного использования (ВРИ).
Мошенники показывают красивые презентации: якобы это будущий коттеджный поселок, уже намечены дороги, рядом ведутся работы. Люди верят в перспективу, не консультируются с экспертами и покупают участки, на которых впоследствии невозможно получить разрешение на строительство. Все построенные здания могут быть признаны незаконными и подлежать сносу.
Чтобы защитить себя перед покупкой, рекомендуется запросить у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы убедиться в отсутствии подобных ограничений.
Подделка документов собственника
Еще один распространенный способ мошенничества — продажа дачи лицом, не являющимся ее законным владельцем. Злоумышленники могут использовать поддельные документы или действовать по фальшивым доверенностям.
Если сделка осуществляется по доверенности, важно проверить ее подлинность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru. Данный сервис позволяет убедиться, что доверенность не была отозвана и действительно существует.
Кроме того, следует внимательно проверить паспорт на предмет подделки: качество бумаги, наличие водяных знаков, целостность ламината и соответствие фотографии владельцу. Проверить действительность паспорта можно через портал госуслуг.
Незаконная перепланировка
Продажа объектов с незаконной перепланировкой и другими техническими недостатками также является распространенной схемой мошенничества на загородном рынке.
Бум в малоэтажном строительстве привел к резкому ухудшению качества возводимых домов. В настоящее время часто встречаются дома со строительными дефектами и самовольными изменениями, которые нарушают нормы строительства и пожарной безопасности. В результате покупателю приходится самостоятельно легализовать эти изменения, что влечет за собой дополнительные расходы, а иногда и риски потери собственности.
Чтобы защититься от подобных мошеннических схем, важно провести осмотр технического состояния здания, проверить соответствие проектно-разрешительной документации требованиям законодательства или заказать проведение строительной экспертизы.
Сделка с пенсионером
Нередко используется схема, когда владельцем дачного участка является пожилой человек или лицо с психическими или когнитивными нарушениями. Сделка может быть проведена без надлежащей проверки дееспособности продавца. Позже родственники, узнав о продаже, обращаются в суд и добиваются признания сделки недействительной из на основании недееспособности или ограниченной дееспособности продавца.
Чтобы избежать подобных ситуаций рекомендуется:
- проверить возраст и состояние продавца. Если у покупателя возникают сомнения в адекватности поведения владельца, следует проявить повышенную осторожность;
- при наличии оснований для сомнений запросить справку от психиатра или медико-социальной экспертизы. Такая проверка особенно важна, если продавец пожилой или ранее проходил лечение;
- уточнить, есть ли у продавца опекуны или попечители. Если лицо признано недееспособным или ограниченно дееспособным, сделку может совершать только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- проверить историю судебных дел, чтобы узнать, не было ли ранее споров, связанных с этим объектом или владельцем.
Стоит отметить, что даже если сделка будет признана недействительной, вернуть деньги от недобросовестного продавца может оказаться сложно, особенно если оплата производилась наличными, а счета продавца пусты.
Сделка под давлением
На рынке появилось большое количество продавцов, которые под психологическим контролем телефонных мошенников продают принадлежащую им недвижимость. В дальнейшем, ссылаясь на статьи 177, 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, они пытаются признавать такие сделки недействительными. Как показывает дело с певицей Ларисой Долиной, суды часто возвращают недвижимость таким продавцам.
Чтобы защититься от подобных ситуаций, рекомендуется проверять, как давно продается дом. Если он выставлен на продажу более двух месяцев и его цена не ниже средней по рынку, то, вероятно, продавец не находится под контролем мошенников. Однако, если возникают даже малейшие подозрения, рекомендуется пригласить на сделку одного из близких родственников продавца, родство с которым можно документально подтвердить.
Заниженная стоимость
Еще один вариант мошеннической схемы — обман при сделке с заниженной стоимостью. Продавца убеждают подписать договор на небольшую сумму, обещая передать оставшуюся часть позже — якобы для сокрытия доходов или из-за статуса покупателя. Стороны встречаются у нотариуса, оформляется сделка, в договоре указывается минимальная цена и факт того, что средства еще не переданы. После перехода права собственности покупатель предлагает написать расписку о получении всей суммы. Пока продавец пишет расписку, мошенник уходит с ней и исчезает. В итоге продавец получает лишь символическую сумму, указанную в договоре, а вернуть участок или аннулировать сделку становится невозможно.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, всегда важно тщательно проверять документы, обращаться за консультацией к юристам и советоваться с опытными экспертами.
Сокрытие проектов
Некоторые ограничения могут не быть указаны в ЕГРН и иметь проектируемый характер. Например, планируемая реконструкция газопровода или строительство дороги могут повлиять на участок в будущем. Чтобы избежать подобных неожиданностей рекомендуется:
- Обратить внимание на инженерные сети и инфраструктуру вокруг участка. Запланированные работы могут расширить охранные зоны, затрагивающие ваш участок.
- Проверить градостроительные планы и схемы территориального планирования. В Московской области для этого можно воспользоваться Региональной геоинформационной системой, которая предоставляет информацию о планируемых объектах и ограничениях.
Подмена дома или участка
Иногда мошенники используют правовой пробел, так как у загородных домов часто нет официально присвоенного адреса. Они показывают привлекательный дом — например, на одной стороне улицы, но по документам продают соседний заброшенный участок с полуразрушенным строением. Иногда «показ» организуется через краткосрочную аренду настоящего жилья, и покупатель убежден, что приобретает современное здание, а в действительности получает совершенно другой объект, часто с поддельными документами, оформленными через фиктивные судебные решения.
То же самое касается покупки земли. Продавец может показать вам один земельный участок, но в договоре будет указан кадастровый номер другого. Чтобы защититься от таких схем, перед заключением договора воспользуйтесь услугами кадастрового инженера для «выноса точек в натуре». Это позволит вам перенести местоположение земельного участка из ЕГРН на поверхность земли и убедиться, что вам действительно продают тот участок, который показывали.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/683483789a79475f34e00995
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической, землеустроительной, а также психологической и почерковедческой судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
