Докажи, что не недвижимость

Прокурор подал в суд иск с требованием признать договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности ответчика на земельный участок. В иске он указал, что земельный участок не мог быть предоставлен без проведения торгов, так как строение, принадлежащее ответчику и находящееся на этом участке, не является объектом недвижимости, имело вспомогательное назначение, а площадь земельного участка не соответствует необходимой для его эксплуатации.

Что решили суды?

• Суд первой инстанции удовлетворил

Строение, расположенное на земельном участке, не обладало признаками объекта недвижимости, не обладало самостоятельным функциональным назначением и не было пригодно для организации общественного питания. Кроме того, площадь проданного земельного участка явно не соответствовала площади находящегося на нем объекта.

• Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этим решением.

Позиция Верховного суда

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для того, чтобы она считалась объектом недвижимости.

Поэтому здания и сооружения, возведенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также считаются недвижимыми вещами, даже если права на них не были ранее зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, включая период до регистрации права собственности на него у лица, в законном владении которого оно находится. При решении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на данном объекте завершены, по крайней мере, работы по созданию фундамента или аналогичные работы.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, считается его частью и не может рассматриваться как самостоятельная недвижимая вещь.

К объектам недвижимости относятся здания, строения и сооружения, которые прочно связаны с землей, одним из признаков чего является наличие фундамента. При этом государственная регистрация объекта как недвижимого имущества считается действительной, пока не будет доказано иное в судебном порядке.

Из установленных судом обстоятельств следует, что на спорном земельном участке на момент его продажи ответчику располагалось строение на фундаменте, которое было введено в эксплуатацию как объект недвижимого имущества и в качестве такового зарегистрировано в ЕГРН.

В данной ситуации бремя доказывания того, что возведенное строение не является объектом недвижимости, возлагалось на прокурора, который подал иск и выдвинул соответствующие доводы. Однако прокурор не представил никаких объективных доказательств того, что на земельном участке на момент его продажи отсутствовал объект недвижимости, и отказался от проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу.

Суд, вместо того чтобы оценить данное обстоятельство, в нарушение перечисленных выше норм права возложил на ответчика обязанность опровергнуть доводы прокурора, права которого были подтверждены вводом здания в эксплуатацию и его регистрацией в ЕГРН.

Кроме того, признавая сделку купли-продажи земельного участка недействительной, суды ошибочно не применили двустороннюю реституцию.

Постановления судов отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение № 53-КГ24-7-К8

Источник: https://t.me/civilcourt

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.