Для чего нужен предварительный договор при покупке жилья

Любая сделка купли-продажи требует подписания договора. Однако часто одна из сторон или риелтор могут настаивать на заключении предварительного договора. Для чего он нужен и кому этот документ будет полезен в первую очередь: покупателю или продавцу?

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор — это документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить основную сделку. Такой договор обычно необходим, если стороны хотят совершить куплю-продажу, но по каким-то причинам не могут сделать это сразу. Если одна из сторон хочет подстраховаться на случай, если другая сторона передумает, необходимо заключить предварительный договор. С этим документом покупатель или продавец, чьи ожидания не оправдались, имеет право обратиться в суд.

Важно отметить, что предварительный договор не гарантирует, что приобретаемый объект без проблем достанется именно вам. До подписания основного договора всегда может произойти непредвиденная ситуация, от которой не защитит никакой договор. Однако некоторые риски он все же исключает. Главная гарантия, которую может дать предварительный договор, — это уверенность в том, что продавец подпишет основной договор. Причем добровольно или принудительно, через суд, на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Что можно включить в документ?

В предварительном договоре описываются условия основного договора, а также фиксируются дополнительные условия, которые хотя бы одна из сторон хочет заранее закрепить на бумаге. Например, владельцам продаваемой квартиры может понадобиться время на переезд. Даты отсрочки выезда, указанные в предварительном договоре, обязательны к исполнению.

Кроме того, продавец может указать, что до полного расчета за квартиру объект остается в его залоге. Это помогает избежать ситуаций, когда покупатель не полностью рассчитался за жилье, но уже переоформил его на кого-то другого. Взыскивать деньги с покупателя в таком случае будет крайне сложно.

В предварительный договор можно включить неустойку и другие санкции. Бывают ситуации, что за объект рассчитываются без ипотеки, в рассрочку. Хорошо, если каждый из платежей будет обеспечен на бумаге неустойкой за неуплату в указанный срок. Это еще одна дополнительная гарантия для продавца.

Покупатель также получает выгоды от заключения предварительного договора. Например, могут возникнуть ситуации, когда при осмотре объекта стороны устно договариваются о том, что квартира будет передана новому владельцу в том же состоянии. Однако после сделки покупатель обнаруживает, что продавец вывез из жилья все, включая смесители, сантехнику и светильники. В предварительном договоре можно четко указать, в каком состоянии и с какой комплектацией будет передан объект покупателю.

Если продавец по каким-либо причинам уклоняется от сделки, покупатель может возместить свои убытки на основании предварительного договора. Например, если из-за задержек покупателю пришлось арендовать жилье, он может законно переложить расходы за аренду на продавца.

Какую юридическую силу имеет предварительный договор?

Согласно абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Кроме того, с нарушителя могут быть взысканы штрафные санкции. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

На практике чаще обязывают к сделке продавца, если он передумал или решил поднять цену на объект. Покупателя принуждают редко, так как если по суду заставить его приобрести жилье и передать ему квартиру, то потом придется через службу судебных приставов взыскивать с него оплату за объект. Это часто становится проблемой.

Надо ли заверять документ у нотариуса?

Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной, например, в простой письменной форме. Нотариальное заверение предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется. Однако есть исключения: если в сделке участвуют доли несовершеннолетних детей или продается не весь объект, а его часть, то необходимо нотариальное удостоверение как основного, так и предварительного договора.

Источник: https://aif.ru/society/law/dobavit-garantiy-zachem-pri-pokupke-zhilya-nuzhen-predvaritelnyy-dogovor

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или почерковедческой экспертиз, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.