Что делать, если арендатор нанес ущерб квартире и как взыскать убытки?
Владельцу квартиры, сдающей ее в аренду, очень важно правильно оформить все условия договора. Это необходимо для того, чтобы в случае нанесения ущерба интерьерам, мебели или бытовой техники можно было взыскать с арендатора компенсацию. При заключении договора с арендатором следует подробно прописать все условия компенсации ущерба жилью, чтобы в будущем не получить большое количество проблем.
За что отвечает арендатор в съемной квартире?
В соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендатор несет следующие обязательства по содержанию имущества в арендуемом жилом помещении:
- Обеспечение надлежащего состояния имущества (ст. 616 ГК). Арендатор обязан сохранять имущество в исправном состоянии, что включает недопущение повреждений существующего ремонта, мебели и техники.
- Выполнение текущего ремонта (ст. 681 ГК). Арендатор обязан выполнять мелкий (текущий) ремонт, необходимый для поддержания эстетического и функционального состояния квартиры. Это включает устранение незначительных дефектов, возникших в результате эксплуатации. Например, исправление повреждений обоев или стен, возникших по вине арендатора, осуществляется за его счет.
- Использование имущества в соответствии с условиями договора и его назначением (ст. 615 ГК). Жилое помещение должно использоваться исключительно в целях, указанных в договоре аренды. Например, жилье нельзя использовать под офис или салон красоты.
- Возврат имущества в надлежащем состоянии (ст. 622 ГК). По истечении срока аренды арендатор должен вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа. Например, легкие следы эксплуатации, такие как потертости на покрытии пола, не являются основанием для претензий. Однако существенные повреждения, например, прожженный пол, могут быть расценены как ущерб, подлежащий возмещению.
- Возмещение причиненного ущерба (ст. 1064 ГК). В случае повреждения имущества (например, мебели или техники) арендатор несет ответственность за его компенсацию.
При заключении договора аренды нужно зафиксировать на бумаге, фото, видео состояние имущества в квартире и далее сверять его состояние на момент заключения договора и на момент его расторжения. При изменении состояния имущества больше, чем его естественный износ, взыскивать деньги. Это могут быть загрязнения, порезы, разрывы или полное выведение имущества из строя.
Ответственность арендатора по договору
Собственники часто заключают типовые договоры, которые содержат формулировки, скопированные из Гражданского кодекса. Однако такие договоры не всегда являются качественными и зачастую не учитывают возможные риски. Владельцы, которые заботятся о сохранности своей квартиры и имущества, разрабатывают индивидуально проработанный договор, уделяя особое внимание зоне ответственности.
Это пункты об обязанностях соблюдения правил содержания квартиры и общего имущества в доме, ответственности за ущерб имуществу, соседям, порядок оценки ущерба и его возмещения.
Еще прописывается не абстрактное условие о разрешении спора по закону, а конкретный порядок — досудебное урегулирование споров с участием нейтрального посредника (медиатора).
Если правильно и грамотно составить договор, потратить немного времени на фиксацию состояния имущества на момент его подписания и подробно прописать все санкции за повреждение или уничтожение имущества, то в случае возникновения проблемных ситуаций при расторжении договора их можно будет решить быстрее и на взаимовыгодных условиях для обеих сторон.
Особенности взыскания убытка с арендатора по договору
Возмещение убытков — это обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, а также утрату или повреждение имущества). К убыткам также относится упущенная выгода — доходы, которые сторона не получила, хотя могла бы рассчитывать на них, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. 15 и ст. 393 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:
- арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора аренды или его назначением (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса);
- арендатор не возвратил арендованное имущество или сделал это несвоевременно (ст. 622 Гражданского кодекса).
Как арендодатель должен определить причиненный ущерб?
Определение размера убытков регулируется статьей 393 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что возмещение убытков должно быть эквивалентно ущербу, причиненному имуществу. Таким образом, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Для объективной оценки ущерба рекомендуется обращаться к независимым экспертам. Профессиональные оценщики смогут определить стоимость восстановления имущества или ремонта повреждений, и их заключение обладает юридической силой.
Стороны могут заранее установить в договоре стоимость имущества и определить обязанность арендатора компенсировать ущерб в размере этой стоимости.
Собственнику следует заранее уведомить арендатора о предстоящем осмотре квартиры специалистом. Если арендодатель недавно проводил ремонт и у него есть все чеки на строительные материалы и мебель, то можно ориентироваться на них при подсчете убытков.
Что делать, если в квартире испорчено имущество?
В случае, если арендатор причинил ущерб имуществу в квартире, наймодателю рекомендуется предпринять следующие шаги:
- Провести осмотр помещения и зафиксировать повреждения, составив акт осмотра с указанием характера и объема ущерба. Желательно подписать акт в присутствии арендатора; если арендатор отказывается подписывать, это также следует зафиксировать.
- Сравнить текущее состояние имущества с данными акта приема-передачи, который стороны подписали при передаче объекта недвижимости от арендодателя арендатору.
- Привлечь независимого эксперта или оценочную компанию для определения стоимости восстановительных работ или замены поврежденного имущества.
- Направить арендатору досудебное требование о возмещении ущерба с приложением расчетов, актов и экспертных заключений.
Если досудебное урегулирование невозможно, необходимо:
- Подать исковое заявление в суд, приложив доказательства ущерба (акт осмотра, фотографии, заключения экспертов, договор аренды).
- В случае положительного решения взыскать сумму ущерба через судебных приставов, если арендатор не выполняет решение суда добровольно.
Что делать, если в квартире произошел потоп или пожар?
Порядок действий аналогичный: сначала нужно подать претензию, а если спор не удается разрешить, обратиться в суд. При потопе важно подкрепить свои требования соответствующими доказательствами: совместно с управляющей компанией установить причину затопления, составить акт о заливе, его причинах и последствиях, а также подтвердить размер ущерба с помощью отчета оценщика.
При пожаре в качестве доказательства могут быть использованы результаты пожарно-технической экспертизы, материалы административного или уголовного дела, а также материалы проверки по факту пожара.
Что делать, если по вине арендатора пострадали соседи?
В случае, если действия арендатора приводят к нанесению ущерба соседям (например, затопление или пожар), требования о возмещении убытков все равно будут предъявлены собственнику имущества. В такой ситуации собственнику целесообразно возместить соседям убытки на основании подтверждающих документов, а затем уже предъявить соответствующие требования арендатору. Согласно статье 1081 Гражданского кодекса, наймодатель имеет право взыскивать убытки с арендатора в порядке регресса. Для этого составляется акт о повреждении, проводится экспертиза, и при необходимости собственник обращается в суд с иском к арендатору.
Следует отметить, что, если затопление произошло по вине арендатора (например, из-за незакрытого крана или несообщения о неисправности бытовой техники), собственник вправе требовать компенсации ущерба от арендатора, в том числе через суд. Если же причиной аварии стали износ коммуникаций, неисправность труб или сантехнического оборудования, ответственность за последствия лежит на собственнике жилья.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/673fcf579a79472e67724eae
Если вам требуется оценка ущерба имуществу, а также строительно-техническая судебная экспертиза, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
